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房屋承租人优先购买权的存与废研究
论文作者:童鞋论文网  论文来源:www.txlunwenw.com  发布时间:2014/5/26 10:48:33  

一、房屋承租人优先购买权的历史演变

房屋承租人的优先购买权制度最早能够追溯到古希腊和古罗马时期。在古希腊法的永佃权制度中规定,出佃人在出卖自己田地时必须考虑承佃人的购买意向,同时赋予承佃人优先购买该田地的权利。作出这样的规定是防止承佃人失去生活生产的土地基础,是稳定统治秩序的法律考量。[1] 387 东罗马皇帝查士丁尼结合本国赋税田和上述希腊永佃权的规定,反向性地明确了永佃户在转让权利时,所有主享有同等条件下的优先购买权。后来,大陆法系下的各国相继引入了优先购买权制度,[2] 343 采用不尽相同的形式确定了在某些特定条件下的优先购买权。[3] 701993 年修订的《德国民法典》详细规定了住房承租人优先购买权制度,但并没有赋予商业用房的承租人享有该权利,这不仅是为了平衡财产的占有与使用之间的利益冲突,而且是充分考虑商业用房的经济特性而做出的立法选择。

我国古代的房屋优先购买权多限于亲邻之间,[4] 唐代出现的佃租先买权即是我国承租人优先购买权的雏形,并被统治者当做农业社会田宅买卖中的重要制度。清末时期,《大清民律草案》废除亲邻优先购买权,保留了承租人与典权人的优先购买权。直到中华民国时期,借鉴吸收了《德国民法典》的内容,在《中华民国民法典》第462 条规定了基地建筑房屋的承租人和所有权人相对地拥有优先购买权。新中国成立之后,该法仅在我国台湾地区施行,与此同时,国内房屋承租人优先购买权与土地公有化的背景不相适应而一度被搁浅。有关该项制度的政策再次出现是在京津地区的《房产管理暂行条例》中,规定房客在房主出卖房屋时享有优先购买的权利。在计划经济下,国家为稳定房屋的居住关系,保障承租人及其家人的基本生活需求,福利性的公房成为安置群众的重要来源。这种情况下法律赋予承租人优先购买权,对于稳定当时的社会经济秩序起到了一定的作用。1983 年《城市私有房屋管理条例》及1988 年最高院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则实施意见(试行)》中均有对承租人享有及如何行使优先购买权进行过规定,但现已被废止。

1999 年颁布的《合同法》第230 条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”2009 年7 月最高人民法院发布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,该解释第21 至24 条进一步规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施、房屋抵押还债和拍卖的情形下承租人怎样行使优先购买权、何种情况下应排除承租人优先购买的情形。至此,现行的房屋承租人优先购买权制度基本形成。

二、房屋承租人优先购买权的存废之争

房屋承租人优先购买权制度在我国经历了一千多年的发展,在承租人利益的倾斜保护和发挥物的效用方面具有很大的作用,但是随着社会的发展、时代的变迁,承租人优先购买权到底有无继续存在的价值,引起了学界激烈的争议。

(一)立法目的:承租人还需要保护吗?

主张该制度应当存续的学者认为,保护和照顾承租人的利益仍然是必须的。[5] 434-439 在现代市场交易活动中,房屋所有人与承租人虽然在法律地位上是平等的,但实质上仍然是所有人占有较为强势主动的地位。为了避免所有权人对其房屋进行处分的过程中对承租人造成突袭性的侵害,造成承租人在短时间内无房可用,所以设置了所有权人在出卖房屋时应当提前通知承租人的法律规则,使得承租人有购买该房屋的机会,这是实现实质公平的立法选择。[6]而反对者则认为“买卖不破租赁”制度已经使得承租人在租赁期间的利益得到了较全面的保护,因此该制度设置的目的是多余的。[7]

(二)制度价值:秩序抑或效率?

赞成该制度继续存在的学者认为,当所有权人将房屋出卖给承租人时,承租人实现了所有权与使用权的支配统一,能够较为便利地进行其生产和生活。同时,承租人本身对该房产比较熟悉,能够在短期内适应由此形成的新的物权关系并加以利用,能使物的利用效率得以充分发挥。另外相对于第三人的介入,将房屋直接流转给承租人,避免了多个权利主体之间的权利冲突,这种将承租权与所有权归于一体、使所有权人与承租人进行一体化的调整是解决冲突的最好办法,[8] 这样的法律关系更为简便安全,更有利于维护稳定的交易秩序。而反对者认为现代市场经济中,物权的所有权与使用权分离正是追求经济效益最大化的物权价值体现。[9] 5

(三)利益博弈:所有权的自由与限制

在市场交易的环境下,出卖人与买受人都在不断追求自己利益的最大化,在对立的双方中取得平衡是承租人优先购买权制度的目的所在。我国法律对该权利的行使做了多项限制性的规定,所有权人仅仅是在合理期限内有对承租人进行通知的义务,而承租人得以行使权利也是在同等条件下与第三人的自由竞价的前提下,这样相互对等的权利与义务设计是达到均衡双方利益的最优途径。与此同时,反对者认为,法治建设中应注重对我国公民权利观念的重视,对公民权利的限制必须更加慎重。[10] 75

三、房屋承租人优先购买权制度应当废除

笔者认为,房屋承租人优先购买权制度从立法背景到经济效率价值、从理论精神到制度设计以及实践价值都存在着巨大的缺陷,应当予以废除,理由如下:

(一)立法背景已改变

《合同法》起草时我国住房短缺情况依然严峻,国家为了维护相对弱势的承租人的权益而继续将此制度纳入法律中。现在随着房地产的市场化,当初满足承租人基本生活需求的功能已经受到较大程度的削弱,并且房源也不似当初紧张,即使突然性的房屋断租也可以在短期内找到房源。在自由的租赁关系中,借助买卖不破租赁的原则及其他相应的制度,在租赁期间承租人的利益可以得到较完善的保障,即使受损也可以依法求偿。由此可知,承租人优先购买权的存在是我国某一发展阶段的社会现实所需,并在当时发挥着维持稳定的社会秩序的作用,但在当今市场经济阶段承租人优先购买权制度不再具备当下的时代价值。

(二)牺牲了第三人的利益

赞成者认为该制度能使物尽其用是其最值得存在的理由,但是从经济学角度讲,只有通过自由交易的方式,资源才能被最佳配置,也就是说,物品被评价价值最高的主体消费时,资源配置的效率才能达到最大。所以就买受人对房屋使用价值的实现目标来看,承租人与第三人在物尽其用的方面是同等的,不存在承租人在使用效率方面的优越性。

赞成者认为所有权人将房屋直接流转给承租人是较为经济的做法,[10] 75 这也是片面的看法。从整体来看,如果承租人在得到所有权人将出卖房屋给第三人的通知后才产生购买该房屋的意向,那么承租人行使优先购买权买得房屋,导致第三人的购买目的落空且耗费了第三人订约的时间和精力投入。在这个过程中,第三人空为他人做嫁衣裳,所有权人不仅要付出寻找购买意向者的精力,还要付出洽谈订约时间成本等。由此可见,只要承租人行使优先购买权,第三人都要成为无辜的陪衬,在市场经济环境下,不仅降低了效率而且抬高了第三人的经济负担。

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