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房屋租赁实践中押金的法律性质研究
论文作者:童鞋论文网  论文来源:www.txlunwenw.com  发布时间:2020/1/10 8:22:18  

摘要:随着改革开放的不断深入,市场化程度的逐步提高,不同地区的人口流动更加频繁,使房屋租赁成为一种极其普遍的现象。与此同时,房屋租赁却也引发了一系列纠纷。在很多纠纷争论中,房屋租赁中的押金问题往往成为争议的焦点。随着案件的增多,法律又在此出现空白,导致法官在实务中又不得不予以解决。在理论上,房屋租赁合同中押金的法律性质问题又有诸多学说。面对这样的情况,由于法官个人对某种理论的偏好,往往可能会使同类的案件在由其他法官审理时却得到不同的判决。根据平等原则,即同类案件同样判决,不同案件不同判决,为了保证同类纠纷能够得到同等处理,因此,房屋租赁合同中押金的法律性质问题的解决便显得尤为重要。

关键词:房屋租赁; 法律性质; 押金担保; 让与担保;

一、背景阐释

(一)押金返还的法律空白及现实问题

押租本是我国一项传统民事习惯,至今在社会生活中广泛的应用于各种合同之中,尤其是房屋租赁合同。这不仅使得交易更加便捷,同时也保证了交易的安全。但是,这在法律上却并未得到国家立法的认可。尽管在2001年通过的《城市房屋拆迁管理条例》以及在2007年通过的《物权法》和《城市房屋拆迁管理条例》逐渐废止了1983年通过的《城市私有房屋管理条例》并有了极大的进步,然而对于押金,这三部法律却都没有任何规定。尽管,在2011年2月1日施行的《商品房屋租赁管理办法》第七条第三款中规定了租金和押金数额、支付方式。“但对押金的规定仅此一处,其他关于押金问题未给予更多的规制,似乎想完全交由当事人约定来解决。”

在现实生活中,房屋出租人向承租人索要押金,目的本来是为了担心在承租人履行义务有瑕疵或者不履行义务时,能够保证自己受有损失的那部分得到相应的补偿。但是,社会生活中却也不乏有些出租人滥用这种权利,假借各种不适当的理由少退甚至不退,损害承租人的合法权益。面对这样的情况,承租人本可以以诉讼的方式予以主张自己的权利。然而,考量诉讼周期以及各种机会成本过高,他们一般也只能不了了之。这种立法上的空白与现实社会的迫切需要之间存在着一种矛盾,为了保障承租人的合法权利不再受到侵害。我们认为,加快对这里的法律漏洞的补缺,可以更好的发挥法律的规范价值。

(二)押金利息的归属问题

押金利息该归属于谁从表面来看好像没有争论的意义。然而,从更深一层来讲,正是由于对押金的法律性质没有做出明确的界定,其成为了一个争议问题。有观点认为,押金利息应归属于出租人。因为,押金交付是货币,而货币有占有与所有相一致的特殊性。从这点来看,当承租人把押金交给出租人之时,也即其对押金的所有权一同移转给出租人。所以,“债权人对于自己所有物所生之孳息,当然也就取得所有权,故押金对于出押人而言是无所谓收取利息的。”对此,持相反观点的学者则认为,押金利息应归属于承租人。因为,“押金虽然交由出租人保管,但仍然属于承租人的财产,出租人保管押金期间所产生的利息,应归属于承租人,并应在一定期限返还给承租人。”并且,在我国传统习惯中,押金只是出租人为了担保其合法权益不受侵害而设,并没有占有使用收益的意思。因此,押金利息若归属于出租人,是没有正当性的。对此,押金利息应该归谁所有应首先要明晰押金的法律性质应该为何。

二、房屋租赁押金法律性质诸学说

关于房屋租赁押金的法律性质应该是什么,我国相关法律并没有作出明确的规定。与此同时,理论界对房屋租赁押金的法律性质也是争论不休,观点不一。主要有以下学说。

(一)抵销预约说:“此说认为押租契约,为当事人间预行约定债务人不履行债务时,债权人得以其债权与押租返还之债务相抵销,而满足其债权。”(二)“解除条件附债权说:该说认为以押金的交付,发生附解除条件之债权,即债权人对于债务人所负返还押金或保证金之债务,附有于债务人不履行其债务时所生损害之限度内,归于消减之解除条件。”(三)“附解除条件消费寄托与质权契约说:谓押租金契约系以租赁关系终了为解除条件之消费寄托或不规则寄托,且在押租金上设定质权之混合契约。”也即“谓押金或保证金之交付,为附解除条件之消费寄托或不规则寄托,即债权人于债务人不履行债务时,毋庸返还寄托物。”(四)“债权质说:谓交付押金或保证金之一方甲,对于他方乙有请求返还押金或保证金之债权,甲自得以此债权设定质权于乙,故押金或保证金之性质,应属债权质权。”(五)“不规则质说:谓押租契约为质权设定契约,即在不特定之金钱或其他代替物上设定质权,为罗马法上之不规则质。”(六)信托的所有权让与说,亦称“谓押租为附停止条件的返还债务之金钱所有权之移转(让与担保)。”“谓押租金契约系押租金交付人以担保承租人因租赁而生之债务为目的,移转押租金之所有权与出租人,约定租赁关系终了,承租人无不履行其债务时,出租人即应返还其全部;若有不履行债务时,当然就押租金扣抵受偿,仅返还其余额之无名契约。”因此,“受领押租金之出租人仅负附停止条件的返还押租金债务,在自己之债权受清偿前,不负返还之义务:且出租人就押金抵充承租人之债务有优先权,交付押租金者之其他债权人不得就尚未发生返还请求权之押租金,施行强制执行。”

三、对上述各种观点的辨析

以上各种观点在不同程度上对押金的法律性质作出了合理的解释,但是除让与担保说之外,其他观点对押金的认识都存有一定的不足。

(一)对于抵销预约说,该说看到了在承租人不履行其债务时,出现抵扣情形这一点。但,“该说不能说明押金或保证金之担保性质及债权人何以有优先受偿之权,自与押金或担保金之性质不符。”(二)关于解除条件附债权说,此说从更深层次看到了押金之交付客观上形成了承租人对出租人所享有的一种债权。“然而实质上,押租金契约,当事人之真意系在以押租金为担保,而该说不能说明押金或担保金之担保作用,并且当事人间亦非以发生此种债权为目的,故此说亦不足采。”(三)对于附解除条件的消费寄托说,“然消费寄托系以为相对人保管寄托物为目的,押金或保证金则以供担保为目的,此说自不足采。”(四)对于债权质说,“当事人授受押租金,系欲以该押租金供租赁债务之担保,而非在将来之押租金返还请求权上设定质权,此说与当事人实际意思不合;且债权质,依民法第九百零四条规定,以将债权证书交付与质权人为成立要件,如依此说,则交付押租金人应将押租金收据交付与收受押租金之出租人,未免不合理。”(五)关于不规则质说,“在我国民法,动产质权之标的物,须为特定有体物,无不规则质之观念;且在习惯上押租金交付后,其所有权移转与出租人,故在自己所有物上,原则上并不能为自己设定质权。”(六)对于让与担保,“此说最适合于当事人之意思,且最能自然而充分的说明押租金之性质。该说为通说,本文从之。”

四、押金与相关担保方式的区别

在法律上,我国于1995年通过的《中华人民共和国担保法》中规定了保证、抵押、质押、留置和定金这五种法定的债之担保方式。又于2007年通过的《物权法》设定担保物权专章对担保法中的抵押、质押和留置进行了细化与修订。然而,押金作为债的担保的一种形式,在法律上应归属与担保方式的哪一类型,本文需要作出一定的探讨。

首先,押金不同于抵押。抵押只针对不动产且不移转占有,而押金的交付只能是货币这种特殊种类物并且将所有权一同转移。

其次,押金不同于定金。(1)性质不同。定金性质是典型担保,而押金则是我国民间习惯,属于非典型担保方式。(2)交付时间不同。定金交付是在合同订立时或履行前,而后者一般同时。(3)数额不同。定金数额必须低于合同标的数额,且在法定比例之内。而押金则一般等于或高于被担保的金额。(4)后果不同。就押金而言,在承租人违反约定的情况下,出租人有权予以留置。而定金,无论合同哪一方违约,都受定金罚则的限制,要么是交付定金方丧失其交付的定金,要么就是接受定金方给予对方双倍的定金数额。(5)适用范围不同。定金是一种金钱担保,可以适用予以各种合同之中,全凭当事人自行约定。而押金在现实生活中,虽然也被广泛适用,但主要适用于租赁合同之中。(6)担保是否为对向性不同。定金罚则,对双方当事人都有约束力,无论哪方违反,都要受定金罚则制约,因而具有对向性。而押金是承租人一方为了保证自己,能够按照租赁合同适当的履行单方交付的一种金钱担保,不具有对向性。

最后,押金不同于质押。有学者认为,“押金的性质更接近于质押。”然而,质押的标的物是一种特定物,债权人在出质期间仅能行使其占有权而不能行使所有权,在主债务适当履行后是要返还原物的。而押金在现实实践中,一般是将租金与押金一同交付出租人。并且就交付的押金款而言,其并未被作为禁止流通物而由出租人特定保管,而是即时交付,所有权发生分离。因此,在没有对一定数额的金钱进行封存、固化的情况下,租赁合同期满,承租人没有不履行适当义务,应当返还是相同的数额,而不能是原物。所以,押金还是不同于质押,押金的交付当然也就不能设立质权。

五、让与押金应当被认定为让与担保

从上述分析可知,我国当前的法律法规未就押金作出明确规定,它亦不属于我国《担保法》中规定的任何一种担保方式。同时为了让不断增多的押金纠纷在解决时有法律的明确规定,有必要对押金规定为一种独立的担保方式。我们认为,让与押金,即房屋租赁合同中的押金,应该是一种以“押租返还请求权作为让与担保之担保。”

从学说层面上来看,让与担保更符合我国传统习惯,并且对让与押金的认识更加全面。从与法律规定的相关担保对比来看,押金与现行规定的五种“典型担保”都不一样,只能成为一种“非典型担保”。

从其具有的特征来看,第一,担保目的性。押金之交付,本身就是出租人为了担保债权之实现以及对房屋合理适用而预设。当承租人不能履行债务时,出租人可以保证其债权实现。因此,“押租的目的在于租赁之债的担保。”第二,要物性。“即押金合同的生效,除债权人与债务人达成协议外,还依赖于作为押金合同标的的货币的实际交付,否则,押金合同不能生效。”第三,所有权变动性。由于货币本身具有的特殊性,金钱的移转占有同时便丧失其所有权。因此,从这个意义上讲,虽与法律所禁止的“流质契约”有相似之处但仍有不同,流质条款是基于双方当事人自由意志达成合意,而押金所有权的移转则是其自然的快速的流通性所带来的独有特点。第四,预防性。“押金的交付往往早于实际履行,因其根本目的即在于以押金的交付来保障将来履行债务,因此可以说押金担保的是将来的债务的履行。在债务人以后不履行债务时,债务人所交付的押金将不能要求返还或者将被抵偿债权人的损失。”“由于不履行债务将有失去押金的不利后果,会促使债务人积极地去履行其债务,以避免风险,这将大大地提高债务的履行率。”第五,补偿性。“当债务人不履行其债务时,债权人可从其受领的押金中优先受偿,从而填补了债权人因此而受到的损失,保证了债权人权利的实现,由于所付押金额并不大于债务人的债务,不具有任何惩罚性。”

不仅如此,“在租赁合同终止,承租人返还租赁物时,无租金债务或租赁上其他债务不履行,则承租人可行使押租返还请求余额返还请求权。”从这个意义上说,正是由于货币占用即所有的特殊性,自然而然使承租人对其押金返还的依据便是一种押租返还请求权。加之从上述论证押金担保具有预防性可知,当承租人有不履行或不完全履行的债务时,其押租返还请求权之完整性将会有在相应范围内予以丧失的风险。因此,为了保证其返还请求权的完整性,承租人便会积极主动地去履行其在合同中所应承担的义务。

六、结论

综上所述,在学说上,本文采纳“通说认为押租为附停止条件的返还债务之金钱所有权之转移,即让与担保。”押金是一种以押租返还请求权作为让与担保之担保。由于此种担保形式不能归属于担保法中任何一种典型担保形式。因此,只能作为一种独立的非典型担保方式。通过对房屋租赁押金法律性质的探讨,从而为押金利息的问题之解决提供理论支撑,进而也有助于押金其他理论问题的深入研究。同时也为法律能够尽快明确化提供理论上的依据。由于押金作为一种非典型担保物权,而我国物权法又规定物权法定为原则,因而希望立法机关将其尽早纳入法律之中。考虑到押租作为我国一项传统的民间习惯,因此希望法律在制定的同时也要尊重这一民间习惯,使押金既能够有效地保障出租人债权的实现,又能保障承租人押金返还问题能够得到及时的解决,最终使得双方当事人的利益得到最佳的平衡。

参考文献

[1] 吴晓萍.论房屋租赁押金数额的立法规制[J].政法学刊,2013,30(06):21-24.

[2] 汪传才.押金初探[J].政治与法律,1999(02):24-27.

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