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因预查封引发执行异议之诉的裁判探讨
论文作者:童鞋论文网  论文来源:www.txlunwenw.com  发布时间:2020/2/12 10:13:30  

【裁判要旨】预查封的标的是被执行人基于合同而享有的预期利益,商品房买卖合同解除不必然导致预查封解除,出卖人享有的商品房所有权也不必然足以排除执行。

□案号一审:(2018)闽0623民初3595号二审:(2019)闽06民终93号

【案情】

原告:福建聚源房地产开发有限公司(以下简称聚源公司)。

被告:李国荣。

第三人:林丽坚、王炉金、中国建设银行股份有限公司漳浦支行(以下简称建行漳浦支行)。

林丽坚与王炉金系夫妻关系。2014年1月16日,聚源公司为出卖人,林丽坚为买受人,双方签订商品房买卖合同及补充协议,并办理商品房预告登记手续。商品房买卖合同约定:林丽坚向聚源公司购买地址在福建省漳浦县绥安镇府前街小桥东岸聚源东岸的商品房一套,房屋总价款833403元,其中首付款253403元由林丽坚在签订合同当日支付,余款5 8万元由林丽坚向银行贷款支付,聚源公司为林丽坚的贷款提供保证担保。补充协议约定因买受人逾期归还按揭贷款导致出卖人承担担保责任,出卖人在累计2个月为买受人代付借款本息后,有权解除合同并要求贷款银行依法处分抵押物。之后,建行漳浦支行、林丽坚与王炉金、聚源公司共同签订借款抵押担保合同,由聚源公司作为担保人对借款提供连带责任保证担保,林丽坚、王炉金作为抵押人以案涉房产上述贷款提供抵押担保,建行漳浦支行如期发放了贷款。案涉房产已办理了初始登记和商品房按揭抵押登记,现已竣工验收并交付林丽坚使用,但尚未转移登记至林丽坚名下。

2 0 1 6年间,李国荣因与林丽坚、王炉金发生债务纠纷,向漳浦县人民法院申请执行已生效的(2 0 1 6)闽0 6 2 3民初2 0 3 8号民事调解书。该院作出(2 0 1 6)闽0623执1087号执行裁定书,并于2016年11月29日对案涉房产进行预查封。

自2 0 1 6年5月7日起,林丽坚、王炉金未能按时偿还贷款,导致聚源公司累计4个月被建行漳浦支行从担保账户扣划资金。2017年6月7日,建行漳浦支行起诉林丽坚、王炉金及聚源公司,请求判决林丽坚、王炉金及聚源公司连带清偿全部借款、利息,并主张对案涉执行所得价款享有抵押优先受偿权。2 0 1 7年7月2 1日,漳浦县法院作出(2 0 1 7)闽0 6 2 3民初2 7 6 5号民事判决书,判决林丽坚、王炉金偿还借款本息,建行漳浦支行对案涉房产折价、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权,聚源公司对上述债务承担连带清偿责任。2017年11月2 8日,漳浦县法院就聚源公司与林丽坚、王炉金及第三人建行漳浦支行商品房销售合同纠纷一案作出(2017)闽0623民初4464号民事判决书,判决解除聚源公司与林丽坚签订的案涉房屋的商品房买卖合同及补充协议,驳回聚源公司请求返还房屋的诉讼请求。该判决书已于2018年2月25日发生法律效力。聚源公司据此提出排除执行异议,漳浦县法院2018年7月27日作出(2018)闽0623执异7号执行裁定书,适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第26条第2款规定,以聚源公司据以提出执行异议的(2017)闽0623民初4464号民事判决书在案涉房产被查封之后作出为由,裁定驳回聚源公司的异议。聚源公司不服该裁定,遂在法定期限内提起本案执行异议之诉,请求确认案涉房产归聚源公司所有,停止对案涉房产的执行并解除预查封。

【审判】

漳浦县法院经审理认为,案涉房产已进行预告登记,林丽坚、王炉金享有物权期待权,商品房买卖合同的解除并不必然导致相应物权变动,聚源公司以商品房买卖合同解除为由请求确认讼争房屋归其所有没有事实和法律依据。(2017)闽0623民初4464号民事判决生效时间为2018年2月25日,系在案涉房产预查封之后,根据《执行异议复议规定》第2 6条第2款金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出的排除执行异议的,人民法院不予支持的规定,聚源公司请求排除执行异议,应予驳回。在商品房买卖合同和借款抵押担保合同均为有效的情况下,案涉房产在处置时存在矛盾,从诚实信用的原则考虑,应当优先履行由三方共同签订的借款抵押担保合同。据此,一审法院判决驳回聚源公司的诉讼请求。

聚源公司不服,提起上诉。

漳州市中级人民法院经审理后作出判决:一、撤销原判;二、案涉房产归聚源公司所有;三、驳回聚源公司其他诉讼请求。

【评析】

预查封建立在已进行预告登记的商品房买卖合同基础之上,针对的是尚未登记至被执行人名下的房屋。因涉及合同履行问题,房屋能否顺利登记在买受人名下,本身就具有不确定性,而一旦买受人与他人乃至按揭贷款银行发生债务履行不能的纠纷,导致所购房产被预查封,就更易引发多方债权人主体各自的权利主张和利益冲突,特别是出卖人诉请解除预查封的房屋买卖合同并据此提出排除执行,情况更为复杂。本案为典型的因预查封引发的案外人执行异议之诉案件。对预查封状态下商品房所有权尚未转移给买受人,仍归出卖人所有,实践中多无争议,但对预查封效力所及范围及执行标的,以及商品房买卖合同裁判解除后预查封能否解除及排除执行,相关规定不甚明确,给审理此类案件带来一定难度。

一、预查封效力所及范围及执行标的

案外人执行异议之诉是针对执行标的的审查,在预查封引发的案外人执行异议之诉案件中,执行标的即为预查封的对象。预查封源起于2 0 0 4年2月1 0日最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》),但预查封的对象是土地、房屋,还是被执行人在履行合同过程中取得的可供执行的财产权益,1《通知》未作明确规定。《通知》第1 6条后段规定:“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。”可见,预查封的土地、房屋只有登记为被执行人名下,才能转为正式查封,成为执行标的,预查封状态下的土地、房屋因未登记在被执行人名下,尚不能成为执行标的。实践中,因开发商超容建设等自身原因引发的逾期办证、办证不能的合同纠纷案件不在少数。而预查封状态下,买受人作为被执行人,由于财务状况恶化,不会积极主张权利申请办证,甚至出现本案中的断供毁约而被出卖人解除合同。多数情况下,预查封的土地、房屋并不能顺利登记至被执行人名下,所以,预查封的执行标的和效力所及范围具有不确定性。如果合同朝物权方向履行,被执行人基于合同而享有的物权期待权实现,预查封的土地、房屋登记至被执行人名下,该土地、房屋即成为执行标的。如果合同朝债权方向履行,出现解除等情况,出卖人基于合同而享有的债权期待权实现,即因解除合同而取得对出卖人的相关债权应成为执行标的。结合《通知》第2 2条“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋,在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”的规定分析,预查封是一种预先性的限制登记,2即只能登记在被执行人名下,不能登记在他人名下,故预查封只是保全买受人作为被执行人根据合同可以取得的预期财产性利益,包括物权期待权和债权期待权,以防止其他主体对该财产性利益进行有害处分,损害债权人利益。本案中,聚源公司与林丽坚的商品房买卖合同在另案诉讼程序中被判决解除,但聚源公司并未将首付购房款向林丽坚、王炉金返还或交付法院执行,其以享有预查封房屋所有权为由排除执行,损害其他债权人利益,不应予以支持。

二、买卖合同裁判解除对预查封的影响

本案中,聚源公司同时提出了解除预查封的诉讼请求,而预查封的执行标的即为请求排除执行的标的,故该项请求与排除执行密切关联。如上所述,预查封系以合同权益为标的,而非直接以土地、房屋为标的,是否解除预查封,应当考虑被执行人预期的合同权益是否已经实现,而不是考虑土地、房屋的权属。聚源公司虽是案涉房产的所有权人,但由于预查封和强制执行的对象不是案涉房产本身,预查封是否解除,与其是否享有案涉房产的所有权无关,其据此请求解除预查封不应予以支持。问题是,预查封基于商品房买卖合同的签订,商品房买卖合同裁判解除后,预查封的基础已不存在,此时,能否解除预查封值得探讨。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)第1 8条第2款规定:“第三人依法解除合同的,人民法院应当准许,已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除,但人民法院可以依据申请执行人的申请,执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”故有观点认为商品房买卖合同被裁判解除后,法院应当中止对预查封房屋的执行,但有权执行被执行人到期债权。3笔者认为,商品房买卖合同解除并不必然导致预查封解除。首先,对《规定》第1 8条第2款应结合第1款理解。该条第1款规定:“被执行人购买第三人的财产,已经支付部分价款并实际占有该财产,但第三人依合同约定保留所有权,申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结”,但书特指依合同约定保留所有权的第三人,即出卖人。根据体系解释,第2款依法解除合同的第三人,亦应是前款保留所有权的第三人。聚源公司与林丽坚未有保留所有权的约定,不适用该条款。其次,《规定》第1 9条规定:“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产,已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,虽未办理产权过户登记手续,但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结”。该条规定了可以对尚未过户登记至被执行人名下的第三人的不动产进行查封,实际上再次肯定了《通知》中的预查封,只不过增加要求具备但书条件。本案中,聚源公司已分别从林丽坚和建行漳浦支行收取商品房买卖合同项下全部价款,不存在剩余价款的问题,法院预查封案涉房产具有法律依据。第三,解除商品房买卖合同的行为本身并不违反预查封申请人的预期,该预期只是将被执行人根据合同可以取得的财产性利益往债权方向发展而已,并不包括预查封解除。如果该预期利益转化为确切的执行标的,预查封的目的已经实现,解除预查封则无损债权人利益。如果被执行人尚未从出卖人处取得债权,预查封不能解除。本案中,林丽坚、王炉金尚未取得预查封所保全的其在合同解除时应实现的财产性利益,即使商品房买卖合同已经解除,也不能必然导致预查封解除。

三、预查封下执行异议之诉各方主体的权利审视

案涉房产涉及聚源公司的所有权、建行漳浦支行的担保物权及林丽坚、王炉金基于商品房买卖合同而享有的预期财产性利益。本案的审理结果,较充分地考虑了案件所涉债权债务的具体履行情况,并综合比较判断三方主体对执行标的的现实权利状态,从而确定异议人的权利是否能够排除执行。一是聚源公司已经全部实现商品房买卖合同项下的权益,但其尚未履行生效判决所确定的担保债务和解除合同所应承担的债务。二是建行漳浦支行全部履行借款合同义务但尚未实现包括案涉房产担保物权在内的合同权利。三是林丽坚、王炉金未履行借款合同义务但也尚未取得商品房买卖合同解除后的利益。三者比较,优先考虑建行漳浦支行基于案涉房产的担保物权而享有的优先受偿权,并不有损聚源公司和林丽坚、王炉金以及其他债权人的利益。对此,《执行异议复议规定》第2 7条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”,确立了案外人排除执行异议不足以对抗担保物权的原则。故本案二审认定聚源公司主张的所有权虽然成立,但不足以排除执行。值得一提的是,《执行异议复议规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定,由于执行程序需要维护、贯彻生效判决的既判力和执行力,因此,在对执行异议是否成立的判断标准上较为外观化、程序化,比较典型的是《执行异议复议规定》第26条第1款、第2款的规定。由于案外人提起执行异议是提起执行异议之诉的前置程序,执行异议之诉作为执行异议被裁定驳回之后的诉讼救济,其性质是实体权利审查,应持更高的判断标准。也就是说,案外人的异议符合《执行异议复议规定》第26条第1款、第2款规定的,执行异议成立;不满足的,案外人在执行异议之诉中的请求也未必不成立,故才有该条第4款规定:“申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定,可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉”。一审法院在审理本案执行异议之诉案件中继续适用《执行异议复议规定》第26条第2款规定,将使该条第4款的规定及案外人执行之诉的制度形同虚设,二审予以纠正是正确的。

注释

1赵建华:“利用仲裁裁决规避对预查封房产执行的审查处理”,载《人民司法》2012年第6期。

2张雪利:“房屋预查封后能否解除预售合同之法律分析”,载《法制博览》2018年8月(下)期。

3范莉、马云、许乐群:“预查封期间合同约定解除权行使及法律后果”,载2014年12月18日《人民法院报》。

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