童鞋论文网提供论文发表、论文查重以及本科论文写作、硕士论文写作、职称论文写作、毕业论文写作指导服务,上万成功案例,欢迎咨询。 网站地图  |  加入收藏  |  设为首页
童鞋论文网
热门搜索
行政 教育 营销 法律 经济 护理 心理 会计 文学 工商 计算机 旅游
站内搜索:
童鞋论文网
 当前位置:童鞋论文网 > 经济论文 > 文章正文
 
房产税与房地产市场价格及结构研究
论文作者:童鞋论文网  论文来源:www.txlunwenw.com  发布时间:2014/6/5 8:15:06  

一、引言

为了抑制房地产投机行为,2011 年1 月上海与重庆两地开展了对居民住宅征收房产税的改革试点。重庆偏向于对其地域范围内的高档住房和独栋别墅及二套房征收房产税,而上海则针对区域范围内的新增房产征收房产税。虽然两地都侧重于对流量房征收,但上海试点方案更具有普遍性与参考价值。在房产税试点开展之后,国内学者对其政策效果进行了探讨。张宏铭、张宗益、陈文梅( 2011) [1]认为在房价上涨速度超过房产税率的情况下,上海房产税改革对于打击房地产投机行为的效果尚不明显。安体富、葛静( 2012) [2]通过比较房产税试点前后上海房屋价格指数,发现中小户型价格上涨趋势减弱,大户型和高档公寓价格下跌幅度较大。作者进一步发现供需失衡是导致房价上涨的主要原因,而房产税会增加房屋预期的持有成本,从而影响人们的未来预期,减少住房需求进而引致房价降低。也有学者从市场竞争程度的视角探讨房地产市场结构。李宏瑾、徐爽( 2006) [3]基于对不完全竞争市场结构和短期供给刚性等房地产市场特殊性质的考量,构建房地产价格模型,并对宏观调控下我国房地产市场一些典型事实进行解释。况伟大( 2012) [4]构建了购房者和开发商的住房市场局部均衡模型,考察了完全竞争和完全垄断条件下房地产税与房价之间的关系,发现征收房产税在两类市场中均会导致房价下降,同时还发现住房市场垄断性越强,房价下降幅度越小。曹童心( 2012) [5]在分析重庆房产税试点改革效果时认为,房产税会改变房地产企业的开发模式,减少高档住房、别墅的开发建设,相应增加容积率较低的普通商品住宅。

综上所述,现有文献虽然在一定程度上对上海房产税试点的政策效果进行了探讨,但就房产税政策对房地产市场结构影响的定量分析尚显薄弱。为此,本文力图通过对上海试点前后房地产市场各项经济指标的统计分析,深入探讨房产税试点改革对房地产市场价格及结构的影响与政策有效性问题,以期为今后开征房产税提供经验依据。

二、上海房产税的政策效果分析

我们将以上海房产税试点改革前后房地产市场的相关统计数据为基础①,通过对比分析房地产市场中企业开发投资、市场销售以及住房租赁等相关指标,评价上海房产税改革试点的政策效果。

( 一) 房地产企业开发投资: 房产税的政策效果分析

房地产企业本年投资完成额可以作为反映房产税政策推出后对房地产投资预期影响的指标,本文将通过这一指标分析房产税政策对房地产市场价格与结构的影响。

由表1 可知,从历年房地产企业的投资完成情况来看,受金融危机影响,2009 年房地产企业完成投资额仅比2008 年小幅增长1. 83%; 随后房地产市场迅速回暖,2010 年上海市房地产企业的投资完成额增长了35. 47%; 2011 年初上海房产税试点以来,虽然房地产企业投资总额持续上涨,但上升趋势与试点前相比明显减弱,仅为13. 79%。上海房产税政策初步遏制了商品房的过度供给状态。

由图1 可知,从市场结构来看,历年住宅投资约占全部完成投资总额的60%以上,因而房产税试点政策对住宅投资影响程度更大。2010 年住宅投资增长33. 87%,而2011 年则回落至19. 16%。从投资占比角度来看,2011 年上海市房产税试点改革实施以来,普通住宅投资占整个住宅投资的比重有所上升,约为71. 98%,而别墅、高档公寓投资比重则相对下降,为28. 02%; 从投资增速来看,两者涨幅均有所下降,特别是别墅、高档住宅投资增长幅度最小,为9. 90%。这表明房产税实施以来,上海市房地产投资结构已经发生变化,房地产企业更注重建设普通商品住房以满足广大中等收入阶层的住房需求。这其中的政策含义是,房产税从供给角度调整了房地产企业的投资偏好,增加了普通商品住房的投资,减少了高档住宅、别墅的投资建设,优化了住房供应结构。

( 二) 房地产交易市场: 房产税的政策效果分析

1. 上海市商品房销售额分析。房地产企业投资完成情况仅能间接反映房产税政策对市场预期的影响,而房地产销售情况则可直接反映调控政策对房地产市场价格与结构的影响。

由表2 可知,除2009 年外,商品房销售额持续下降,而房地产企业商品房完成投资额却逐年上升( 见图1) ,这从一个侧面反映出上海房地产企业商品房投资报酬率下降,同时从商品房连年下降的销售面积①也可以反映出上海商品房的空置率不断上升,房地产泡沫不断增大。

如图2,住宅销售额占整个商品房销售额的比重由2008 年的84. 98%下降到2011 年的77. 81%,表明房地产调控政策在一定程度上抑制了市场投机需求。其中普通住宅销售额占整个住宅销售额的比重由2008 年的79. 15%下降至2010 年的64. 71%,而2011 年( 房产税试点后) 这一比重重新上升到67. 02%;别墅、高档公寓的变动则与之相反。其背后的政策含义为,政府多管齐下的房地产调控政策导致市场中各类商品房销售额均有所下降,普通住宅销售比重却显U 型变化特征( 拐点2011 年为房产税试点时间) ,因而房产税在一定程度上抑制了投机者的需求( 特别是对高档住宅、别墅的需求) ,优化了住房市场结构,相对减少了高档公寓、别墅的销售,增加了容积率较低的普通住宅交易。

2. 上海市商品房售价分析。由表3 可见,上海市商品房平均销售价格总体处于增长趋势,但增长趋势有所减弱[6],其中最高涨幅为2009 年的56. 68%,2011 年商品房平均销售价格仅比上年增长0. 96%。从结构上分析,虽然商品房平均销售价格整体处于增长态势,但是住宅平均销售价格在2011 年有所下降,比2010 年下降5. 07%,而别墅、高档公寓平均售价增长5. 79%。其原因在于,受到土地资源稀缺性及政府房地产市场调控政策的双重影响,房地产开发企业普通住宅开发比重上升,别墅、高档公寓开发比重下降( 如图1 所示) ,引起别墅、高档公寓的供给大幅减少( 其销售面积下降了25. 60%) ,因而别墅、高档公寓的平均销售价格逆市而动,出现小幅上涨。

( 三) 房地产租赁市场: 房产税的政策效果分析

房屋租赁市场与购房市场存在一定的替代关系,根据经典资产定价方程,在不考虑房地产泡沫的条件下,房价可以看成未来预期租金流的现值,那么租金上涨必然会进一步推高房价,两者呈同向联动关系。

房产税改革必然会对房屋租赁市场结构产生影响,同时房屋租赁市场的波动也会影响到购房市场。

如表4 所示,历年房屋出租面积呈现出增长趋势,但增长速度逐年降低。从市场结构来看,住宅出租面积除2009 年增长10. 66%外,2010、2011 年分别下降16. 47% 和12. 93%。其中,普通住宅出租面积在2011 年增长了31. 17%。其背后的政策含义是,高房价的“挤出效应”使一部分人由房产交易市场转而进入租赁市场,同时地方政府的限价及限购等措施使相当部分的外地消费者也被迫进入租赁市场,进而导致普通住宅出租面积增长。

三、结论与政策启示

通过对比分析上海房产税试点改革前后房地产市场中企业开发投资、市场销售以及住房租赁等相关指标,得到关于房产税政策效果的结论如下: ( 1) 房地产泡沫仍在增大。上海房地产企业商品房年度完成投资额逐年上升,而相应的商品房销售额却下降。这表明商品房空置率不断上升,房地产泡沫仍在增大。( 2) 房产税产生了抑价调结构的效果。上海房产税试点以来,虽然商品房平均销售价格总体处于增长趋势,但增长趋势有所减弱。同时普通住宅投资占住宅总投资的比重增大,别墅、高档公寓的投资比重相对下降; 商品房销售额逐年下降,而其中普通住宅销售额的比重却有所上升,呈现出U 型变化趋势。这表明房产税起到了抑价调结构的作用。( 3) 限价及限购等购房管制政策具有局限性。普通住宅出租面积在整个房屋出租面积下降的情况下仍处于增长状态,表明限价及限购等购房管制政策难以区分房地产市场中的“真正需求者”与“炒房者”,短期内可致房价下降,而长期则陷入“越调越涨”的怪圈,因而不是一种理想的长效调控机制。相反,征收房产税能够加重“炒房者”的房产持有成本,迫使其退出房地产市场,减少投机需求,抑制房价的非理性上涨,这表明房产税是一种长期有效的调控工具。

房产税试点对房地产市场供求双方形成税收约束,在抑制房地产投机行为、引导房地产企业提高普通住宅的投资比例、增加房地产市场上中小户型的需求、减少商品房的空置率、活跃房屋租赁市场方面取得了一定成效,但仍需在以下两方面完善税收及配套政策: ( 1) 扩大房产税试点范围。比照上海模式,并结合当地房地产市场发展状况,动态调整房产税率,实行差别化征收; 增加对中小户型住宅的税收优惠,优化房地产市场结构。( 2) 建立房地产市场长效调控机制。逐步取消限购、限价等行政管制措施,代之以税收、金融等市场化调控手段,逐步建立起房地产市场长效调控机制,形成规范的经济调控体系。

上一篇:基于时间序列模型的居民消费价格指数研究     下一篇:吉林省房地产价格影响因素决策模型研究
 
论文客服 542793091
论文热线18796337551
本站网址 www.txlunwenw.com
郑重承诺 原创,包修改,包通过!
童鞋论文网真诚欢迎新老客户的光临与惠顾!
 
 热门文章
· 住宅建设用地使用权续期研究
· 用户锁定效应视角下的网易云音
· 众筹产品创新性对融资绩效的影
· 南京市城镇居民冷鲜肉认知度问
· 摩拜共享单车可持续盈利研究
· 催生地方政府隐性债务风险的原
· 基于网络平台的SPA模式研究——
· 社交媒体中不实信息转发主体心
· 基于游客感知的云台山景区微信
· 新媒体时代背景下乡村旅游企业
 
 推荐文章
· 广播体操与戏曲的共生之路研究
· 国产荒诞喜剧《我是余欢水》和
· 小微项目学习研学旅行课程的实
· 夜间文化旅游消费的影响因素探
· 高职院校图书馆信息资源生态系
· 网络众筹下剩余善款处置问题研
· 春兰矩阵改革过程及失败原因研
· 基于AISAS模型的拈花湾网络直播
· 精准扶贫的改善对策探讨
· 格力电器发展驱动因素解构探讨
 
 相关文章
· 房产税征收对国内楼市的影响研
· 基于委托-代理模型的地方政府实
· 旅游业对贵州民族地区文化软实
· 甘孜藏族自治州地区人力资本与
· 民族地区技术创新的制度约束与
· 我国少数民族地区发展循环经济
· 我国低碳产业园区建设与发展探
· 贷款利率松绑将促进跨领域的P2
· 教育对经济增长作用实证研究
· 资源环境约束下乌鲁木齐市低碳

论文原创,准时交稿,包修改,包通过,十年信誉,品质保证
童鞋论文网提供本科论文、专科论文、毕业论文、职称论文、硕士论文写作指导以及论文发表、论文查重服务
备案号:苏ICP备11011187号-1 苏公网安备32030502000117号
版权归童鞋论文网所有 禁止一切商用盗用