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房地产企业财务风险防范探讨
论文作者:童鞋论文网  论文来源:www.txlunwenw.com  发布时间:2017/4/5 16:51:26  

摘 要:我国房地产公司开始发展的比较晚,发展的年限也不长,虽然发展速度较快,但存在很多的财务风险问题。本文主要分析了现在房地产企业的财务风险状况和这些财务风险出现的原因,并提出了相应的防范措施。

关键词:房地产企业 财务风险 资本结构

房地产行业对中国GDP的增长有非常巨大的贡献,是发展我国经济的支柱产业。2008年,由于受到全球性金融危机的影响,国内房地产销售的价格依然在低位震荡,销售价格最终一路走低,市场的交易量也进一步萎缩。近年来,房地产业的财务风险排名一直在众多行业的前排。所以,应该全面了解我国现在房地产企业的财务风险状况,分析引起房地产企业财务风险出现的原因,采取既科学又有成效的防范对策。

1 我国房地产企业财务风险现状分析

财务风险有广义和狭义之分。狭义的财务风险,是指企业由于偿债利用财务杠杆去获取不能确定的财务成果的风险。广义的财务风险是指企业在所有的财务活动过程中,由于企业内部与外部各种无法确定的因素所导致的财务风险。主要包括筹资风险、投资风险、资金营运风险、资金回收风险等。本文以广义上的财务风险为主要研究内容。以下开始就从广义财务风险的不同的方面分析现在房地产企业的财务风险状况。

(1)筹资风险。筹资风险指的是一个企业借入了资金,可能引起资金到期时却无法偿还欠款与股东收益改变的风险。众所周知,房地产企业在进行房地产开发时,每投资一个项目,都必须需要巨额资金。由于资金数额巨大,只用企业内部的资金无法支撑这些项目,所以必须向外界借入资金用来投资。近年来,我国房地产行业快速的发展,融资金额巨大,很多房地产企业的资产负债率逐年增加并达到了非常高的概率,而且房地产开发周期时间比较久。在这个过程中,一旦房地产市场发生改变、资金成本增加或国家政策改变,都会影响房地产企业筹资的风险。

(2)投资风险。投资风险就是指从做出投资的决策开始到投资期结束这段时间内,由于不可控制的因素影响,投资所取得的收益可能与预期的收益不同。目前,我国房地产投资规模较大、空房率高但房价较高、房地产企业盲目投资现象较多、房地产投资约束力度很弱。房地产企业投资一般具有风险存在期长、投资项目规模巨大、资金回收慢、可补偿性差的特点。如果房地产企业投资决策失误,一般就会带来巨大的损失,这个企业将会面临财务困境,甚至被收购或者破产。

(3)资金回收风险。房地产企业项目完成后,可能会由于国家政策或者市场情况的改变,销售情况不太乐观,使得资金回收非常缓慢,大量的资产无法流动,但是企业之前有大量的负债,若资金回收的速度无法供应企业的运营,会造成资金链断裂,使企业陷入财务困境。而且近年来商业信用越来越被广泛运用,商业信用的采用可能会引起更多坏账,加大资金回收的风险。房地产资金回收易受到市场经济状况、国家政策法规、通货膨胀、国外的金融危机的影响,造成资金回收风险。

(4)收益分配风险分析。收益分配风险是指一个企业的收益分配政策给企业的经营带来的影响。我国房地产行业发展时间较短,并没有形成一个完善的收益分配政策,导致房地产企业在进行收益分配时比较随意。一些房地产企业盲目发展,对未来没有系统的规划,在进行收益分配时只粗略的判断。这样不结合企业的投资、资本结构等就进行收益分配,会对企业的发展不利,还会间接影响企业的筹资,给企业带来拓宽融资渠道难、不利于降低融资成本、难以优化资本结构、不利于降低企业的债务风险等问题。

2 导致我国房地产企业财务风险的主要原因

2.1 内在因素

(1)行业特性。房地产行业有周期长的特性,从生产到销售一般需要3年,在此期间企业一直在投入资金,房屋开始销售后,一般人们都会按揭购买,完全收回房屋总价通常需要几十年。由此可见,房地产企业无论是在生产还是销售的过程中都需要大量的资金投入。经营周期长、投资金额巨大、房屋款回收周期长等特性都导致房地产行业必定是一个高风险的行业。

(2)资本结构不合理。房地产企业在运营过程中需要的资金巨大,很多房地产企业盲目扩张,但由于融资渠道有限,导致资金严重依赖银行借款,并且负债率非常高。如果盲目借贷,给房地产企业带来沉重的财务负担,同时很可能引发到期无法偿还债务,出现资不抵债的危机。房地产企业应该根据投资规模、项目期限、市场预期等合理安排资本结构、融资方式和借贷期限。

2.2 外在因素

(1)政策环境原因。房地产行业是一个涉及面非常广的行业,它与国家、社会、公民都息息相关,是我国的支柱产业之一。房地产行业的发展涉及数十个上下游产业,这些行业相互影响、相互联系,对我国经济发展的状况与结构有着很大的影响。由于房地产行业与国家经济的发展关系密切,所以国家非常重视房地产行业的发展,在其发展的时候会出台政策促使其健康有序的发展。

(2)经济环境原因。房地产行业的兴衰很大程度上收到社会经济大环境的影响。当经济大环境状况发展良好的时候,房地产行业也会发展的较为兴盛,但当经济环境渐渐萧条的时候,房地产行业会最先受到冲击,其财务风险会随着资金周转周期变长而增加。另外由于房地产受地理位置的限制,无法跨空间流通,所以只能等当地经济形式变好,才能有希望扭转房地产行业的状况。

3 我国房地产企业财务风险防范对策

3.1 提高财务风险防范和控制意识

企业的日常经营活动由企业中的人进行落实和掌控,所以要想减少企业的财务风险,最应该把握的是企业中每个人的财务风险防范的意识。首先,房地产企业的经营者应该在企业中建立财务风险防范制度,并培养企业中财务人员与管理人员的财务风险防范意识。除了财务人员与管理人员,其他员工也都应该提高自己的财务风险防范意识,把财务风险防范落实在企业经营过程中的每一个地方。房地产企业还可以建立一套财务风险预警系统,用来更好的防范财务风险。

3.2 确定合理的资本结构

如果房地产企业的资本结构不合理,就有可能导致资金无法正常的周转。因此,优化资本结构是非常重要的。资本结构是否合理,是一个企业发展的关键。由于房地产企业前期投入资金巨大,企业必须通过负债才能够使企业正常的运行,利用财务杠杆争取获得更多的利润。但负债的规模是需要控制的,如果负债过多,就有可能影响企业的资金流动,使企业丧失了对抗财务风险的能力,影响企业的发展。所以,把企业的资本结构控制在合理的范围内,才能使房地产企业健康的发展。

3.3 使用有效的营销手段,坚持品牌经营开发

市场经济的不稳定使一些房地企业变得浮躁,其实越是在这个时候,越要沉住气,把握好企业的发展方向。在房地产企业中,营销是重中之重,只有资金回收了,企业才能发展。企业应该策划有效的营销手段,比如大力宣传项目的长处,建立良好的销售环境,加强营销力度。如果项目不理想,应放弃或转手项目,减少损失。另外,在市场中,品牌的作用非常强大,比如万科、恒大、万达等品牌被人所熟知并接纳。房地产企业要建立自己的品牌,并给自己的品牌打好基础,杜绝“豆腐渣”工程;企业还应塑造良好的品牌形象,让客户对这个品牌有良好的认知;企业应对自己的品牌进行定位,让企业具有自己的特色,品牌才能够更广泛的传播,比如万达有自己的商业圈,万科以优质的物业而著名,碧桂园以重视自然环境而闻名,恒大以性价比而胜出。因此,策划有效的营销手段与坚持品牌开发,可以使房地产企业发展的更加辉煌。

4 结语

房地产企业对于国家、社会、公民都有着非常深远的影响,而且还带动了许多产业。房地产行业是一个高风险的行业。所以,房地产企业应该重视对财务风险的防范。要想避免财务风险,需要提高企业管理者的财务风险防范意识,优化企业的资本结构,策划有效的营销手段,来控制房地产企业的财务风险,让房地产企业得以更健康有序的发展。

参考文献

[1] 张利霞.房地产企业财务风险问题探究[J].财会通讯,2016(20).

[2] 郭伟.房地产企业财务风险分析与应对[J].财会通讯,2016(23).

[3] 王赜.房地产企业财务风险控制研究[J].财会学习,2015(12).

[4] 伍晗鶄.房地产企业财务风险管理的对策分析[J].财经界(学术版),2013(04).

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