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新形势下房地产企业财务管理的改进措施研究
论文作者:童鞋论文网  论文来源:www.txlunwenw.com  发布时间:2022/1/5 8:34:36  

摘要:近些年我国经济发展迅速,房地产行业在“野蛮生长”了很长一段时间之后,国家为了营造良好的市场秩序,出台了一系列政策对该行业进行管理。房子是用来住的,是用来满足人们安居乐业的需求的,而绝不是为了炒作或牟取暴利而服务的。对于房地产企业而言,要明确自身的定位,牢记自身责任,在激烈的市场竞争中,在相关政策的规定下进行经营管理。财务管理作为其日常运营的重要部分,要引起有关人员的充分关注,财务人员要深入分析当前工作中存在的各种问题,并制定针对性的解决对策。要扩充企业资金来源渠道,全面提升财务人员综合素质,完善预算管理制度,加强市场风险预估,优化财务管理机制,采用动态管理模式,提升企业成本管理控制水平。从以上多个方面出发,可降低房地产企业在发展过程中遇到的风险,为行业和我国整体经济的发展保驾护航。

关键词:新形势;房地产企业;财务管理;改进措施;

引言

房地产行业属于资金密集型行业,从立项到正式销售环节需要经历较长的时间,同时也要大量的资金、人力投入,一旦其中某一个环节出现问题,将会引起连锁反应,为企业发展带来不可估量的损失。资金回笼时间长、国家政策的出台等,都会对该行业的发展带来了一定影响。在新的时代背景下,房产企业要提升财务管理工作的地位,将资金筹集、分配、房屋预售、利润计算和分配等都纳入财务管理范畴中,扩大其管理范围,对每笔资金支出进行动态化监管。但是就目前情况来看,在房地产企业财务管理方面依然存在较多漏洞,包括认识不足、预算管理不到位等,对企业发展造成阻碍。因此,对新形势下房地产企业的财务管理进行分析具有重要意义。

一、房地产企业做好财务管理工作的意义

(一)有助于提升资金利用率

房地产企业从项目立项到销售环节,时间长、资金投入巨大,资金能否合理利用和企业发展有着密切联系。在财务管理工作中,需要强化对资金的管理,一方面可实现资金的合理分配,另一方面能够有效提升资金利用率,避免浪费,节省成本。

(二)有助于规范企业经营行为

财务报表能够如实反映企业的经营状况,财务工作也可对企业战略发展目标的实现起到引导作用。在企业日常经营管理中,要以完善的制度体系作为约束和引导。领导人员要根据企业的实际发展情况制定完善的管理制度,提升财务工作效率和质量,合理规避财务方面的风险。

(三)有助于实现效益最大化

财务管理的顺利开展,需要以完善的监督机制为保障,对房地产企业的经济活动进行监督和管理,确保财务工作更科学、更规范。当前市场竞争日益激烈,除了要提升项目本身的质量之外,还要加强内部管理,提升财务管理水平,能够实现企业经济、社会效益的最大化。

(四)降低财务风险

房地产项目的建设周期长,资金回笼速度慢,且容易受到市场、国家政策等各方面因素的影响。在投资之前要对各项目的可行性进行深入分析,评估投入和产出之间的关系,财务管理工作的顺利开展,能够减少盲目投资,降低财务风险,为企业稳定发展保驾护航。

二、房地产企业财务管理中存在的问题

(一)财务管理意识薄弱

房地产企业在开展项目的过程中,会将重点放在经济效益或工程质量方面,企业的经营特点决定了其在经营过程中将会面临更多风险。就目前情况来看,很多企业领导人员对财务管理的认知并不充分,意识淡薄。随着市场的进一步发展,当前中小型房地产企业数量不断增加,部分企业并没有职业经理,财务管理工作目标的制定,并没有以企业战略发展目标为导向。且由于管理机制并不完善,导致很多工作都无法落到实处,财务工作的价值得不到充分发挥,为企业发展带来严重阻碍。

(二)预算管理机制不健全

不论是企业的经营还是管理,或是项目的开展,都需要大量的资金支持,这是房地产行业的特点决定的。目前很多企业的资金管理、预算管理机制并不健全,资金使用环节具有很强的随意性,项目投资较为盲目,没有对实际情况进行深入考察,造成大量资金、资源的浪费。房地产企业无法发挥预算管理的真正作用,没有根据项目特点来编制预算,或是对预算执行环节的监管力度严重不足,部分人员利用公职获取私利的现象较为普遍。不仅如此,部分指标的制定也脱离了市场调研和分析,和企业发展严重脱轨,一方面增加了企业的经营成本,另一方面会让企业面临较为严重的财务风险。

(三)融资渠道单一

很长一段时间内,我国房地产企业的主要资金来源都是银行贷款,主要是因为在项目开发过程中,需要大量的资金支持,仅凭借自筹资金和预收款项是远远不够的。银行贷款审批时间长,程序烦琐,从申请到获得资金需要耗费大量时间,且利息高,增加了企业融资成本。除此之外,目前中小型的房地产企业数量越来越多,其抵押物价值不高,难以获得银行信任,银行贷款资金根本无法满足其实际需求,对企业发展带来了严重限制。

(四)缺乏专业财务管理人才

房地产行业是资金密集型行业,一旦涉及大量的资金投入,那么其风险要大大增加,和普通企业相比,对财务人员专业技能的要求就会更高。就目前情况来看,专业财务人员的缺乏,是房地产企业普遍面临的问题,其专业技能有待提升。不仅如此,企业并未重视对财务人员的专业技能培训,内部工作氛围较差,没有责任意识等,都是比较突出的问题,要引起房地产企业领导人员的充分关注。

(五)成本管理不完善

房地产项目的开展需要大量的资金投入,如果没有做好成本管理工作,将会大大增加企业的资金投入,为其带来不必要的损失。事实情况是很多企业的成本管理机制并不健全,无法发挥其作用,导致实际支出远超成本计划。影响了房地产企业的经济收益。

三、新形势下房地产企业财务管理的改进措施

(一)扩充企业资金来源渠道

房地产企业在开展经济活动或项目建设时,对资金需求量较大,绝大部分企业都长期处于负债状态,一旦某经营环节出现问题,将会引起连锁反应。由于资金投入没有回报,负债会形成恶性循环。在很长一段时间内,我国房地产企业的主要资金来源都是向银行申请贷款,或利用后期预售的方式来收回一部分款项。但由于预收款项数量有限,且对于部分企业而言,难以获得银行信任,可抵押物价值不足,得到的贷款资金较少,限制了其发展。为了解决这一问题,拓宽资金来源渠道十分必要。除了向银行和金融机构申请贷款之外,还可以和其他企业建立合作伙伴关系,共同开发房地产项目,和其他企业共同承担风险,虽然收益有所减少,但能够缓解资金紧张的问题。随着我国科学技术的发展,房地产企业还可通过互联网金融来进行众筹,以合法众筹、证券化等多种模式来达到获利的目的。

(二)全面提升财务人员综合素质

财务人员是财务工作的主要落实者,房地产企业高层和基层人员都要转变思想理念,充分意识到财务管理的重要作用,提升工作地位,让财务人员参与到业务、经济活动以及企业管理中。房地产项目从开发到建设,再到最后的销售,每一环节都需大量的资金投入,不能仅仅将财务部门作为后勤保障部门,而是要充分发挥其资金管理、资源分配、监督管理等职责。企业要在互联网上广泛发布招聘信息,择优录取工作经验丰富、专业能力突出的财务人员,为财务管理团队注入新的血液。优化内部组织结构,成立专门的财务监督管理小组,简化财务管理流程的同时,做到透明公开,建立健全人力资源管理体系,定期开展专业技能培训,挖掘员工潜力。可利用互联网打造信息化的财务管理平台,加强企业各部门之间的联系,将财务数据及时上传到系统中,便于财务人员进行监督和管理。以房地产企业实际发展情况为主,打造专门的企业管理系统,将企业的人工、财务、业务等各方面联系起来,降低财务管理工作成本的同时,可保证财务数据的真实准确,为领导人员制定关键决策提供可靠的参考依据。

(三)完善预算管理制度

无论是在项目建设还是投资环节,都涉及大量的资金,一个楼盘可能需要上亿资金才能建设完成,成本和预算工作作为财务管理中的重点内容之一,要引起有关人员的充分重视。一般来说施工环节在项目整体成本投入中的占比较大,因此在这一阶段,企业要提升重视程度,制定完善的材料、仓储管理制度;根据工程的实际需要,对成本进行合理分配,避免实际支出远超预算。从预算的方面来看,财务人员要深入调查市场环境,了解国家政策中的有关内容,确保预算指标和行业发展、企业发展相适应。以项目每一阶段所需要的实际资金为主,或参考以往的项目总体投入,制定合理的预算实施管理指标。在此基础上,合理安排房地产项目的施工环节,让各参建单位协调配合,确保资金能够落到实处,避免产生不必要的浪费,实现企业经济效益的最大化。

(四)加强市场风险预估

近些年国家为了打击房地产行业的恶性竞争、肆意开发等问题,出台了很多政策,例如“三条红线”等,这也为房地产企业的发展带来了较大挑战。市场发展瞬息万变,任何细微的变化都会给企业带来较大风险。在财务管理中,要对市场风险进行预测和评估,尽可能减少企业的资金风险。对此,房地产企业可成立市场调研部门,专门用于分析国家政策,参与市场调研,提升企业在经营中的灵活性,及时对发展战略进行调整,减少损失的同时,实现稳定发展。

(五)优化财务管理机制

完善的管理制度能够为各项工作的顺利开展提供可靠参考,确保财务工作有章可循。财务管理机制要将成本管理、风险控制等纳入其中,以企业战略发展目标为导向。一方面,房地产要根据国家以及行业的相关要求,在原有的财务管理机制上进行创新,包括完善内部审核制度、会计审核制度,定期进行财产清查,严格控制企业的资金、成本、应收账款等多个方面,切实做到“开源节流”,增加经济效益的同时减少成本浪费。另一方面,要优化内部组织结构,将不兼容的岗位分离开,明确各岗位职责;规范审核流程和财务管理工作范围。

(六)采用动态管理模式

动态管理模式对提升房地产企业财务管理水平有着重要意义,同时各级人员也要积极转变思想,提升对工作的认识。可在企业内部加大宣传和培训,营造良好的工作风气,传输正确的思想,不仅如此,财务部门要加强和各部门之间的沟通和交流,明确各方职责以及工作内容,当出现财务数据错误等问题时,要能够及时找到负责单位和负责人。财务的动态管理模式,具体可从以下几个方面进行。首先,要深入了解房地产企业的需求,做到具体问题具体分析,将财务管理的信息化建设、财务机制整改、财务计算和测评等都纳入动态管理中。其次,对财务管理系统进行单元设计,包括财务的基本信息、成本管理、项目可行性、企业绩效等。最后,动态化的管理模式要随着企业的发展而不断变化,要为了提升企业财务管理效率、优化资源分配而服务,实现经济效益的最大化。

(七)提升企业成本管理控制

房地产项目的开展需要大量的资金投入,一旦出现了管理方面的问题,就会引起连锁反应,给企业带来巨额损失。由于项目建设规模较大,房地产企业财务管理工作涵盖的内容也十分广泛,包含了资金的使用、分配和筹集,项目投入和产出的评估和分析,财务的核算,预算的编制和执行等多方面。要将财务管理作为房地产企业日常运营的核心,尤其要重视资金投入大的项目。对于财务人员而言,要意识到成本管理的重要性,可建立完善的成本控制机制,做好成本预算。以材料采购为例,要根据工程需要来制定材料方面的总成本投入;随后深入市场开展调研工作,了解材料价格的变化情况;选择业界口碑高、信誉有保障,材料质量过关的原材料供应商,从而有效地控制材料方面的成本支出。除此之外,成本费用的跟踪核算和管理也同样重要,要随时地对资金使用情况进行监管,以免部分人员利用职务获取私利。

结语

总而言之,近些年我国经济发展迅速,房地产行业在“野蛮生长”了很长一段时间之后,国家为了营造良好的市场秩序,出台了一系列政策对该行业进行管理。房子是用来住的,是用来满足人们安居乐业的需求的,而绝不是为了炒作或牟取暴利而服务的。对于房地产企业而言,要明确自身的定位,牢记自身责任,在激烈的市场竞争中,在相关政策的规定下进行经营管理。财务管理作为其日常运营的重要部分,要引起有关人员的充分关注,财务人员要深入分析当前工作中存在的各种问题,并制定针对性的解决对策。要扩充企业资金来源渠道,全面提升财务人员综合素质,完善预算管理制度,加强市场风险预估,优化财务管理机制,采用动态管理模式,提升企业成本管理控制水平。从以上多个方面出发,可降低房地产企业在发展过程中遇到的风险,为行业和我国整体经济的发展保驾护航。

参考文献

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