童鞋论文网提供论文发表、论文查重以及本科论文写作、硕士论文写作、职称论文写作、毕业论文写作指导服务,上万成功案例,欢迎咨询。 网站地图  |  加入收藏  |  设为首页
童鞋论文网
热门搜索
行政 教育 营销 法律 经济 护理 心理 会计 文学 工商 计算机 旅游
站内搜索:
童鞋论文网
 当前位置:童鞋论文网 > 论文发表 > 文章正文
 
论社会资本参与城市更新的对策建议
论文作者:童鞋论文网  论文来源:www.txlunwenw.com  发布时间:2021/9/16 8:33:18  

摘要:随着城镇化建设进程逐渐从增量扩张阶段走入存量提升阶段,城市开发建设方式从粗放型外延式发展逐渐转向集约型内涵式发展,实施城市更新成为当前城市发展之必然趋势。全国各地主要城市围绕城市更新行动,进行了内容丰富、模式多样的探索,对社会资本的重视程度越来越高,纷纷出台政策吸引社会力量参与,但如何成功引入社会资本助力城市更新仍是普遍面临的难题。

关键词:社会资本;城市更新;困境及对策;

1 城市更新特点及动态变化

1.1 城市更新特点

(1)内容覆盖范围广。

城市更新内容十分丰富,既包括旧区改造、城中村改造、棚户区改造、老旧小区改造,还包括历史风貌区的保护与修缮、城市基础设施与公共服务设施的“查漏补缺”、城市风貌的塑造、城市生态修复与功能的完善及智慧城市的打造。

(2)开发周期普遍较长。

通过对上海、深圳、广州等发达省份的统计研究,城市更新项目短期平均开发时间在2.5年左右,长期平均开发时间在10年以上。考虑到实施过程中诸多复杂因素的影响,项目开发进度将普遍拉长,长期开发成为常态。

(3)项目所需资金较大。

如深圳出台的城市更新计划,“十四五”规划期内要完成城市更新和土地整备固定资产投资总额超过1万亿元;从涉及的老旧小区改造来看,2020年1—11月份,全国已新开工改造城镇老旧小区规模约6890亿元。

(4)涉及利益主体较多。

城市更新项目通常面临政府方、更新改造方、产权方及其他公众等多主体的利益诉求。其中政府方是项目的发起者与管理者,产权方是项目的利害相关者与受益者,更新改造方是项目的响应者与开发者,而其他公众则是项目的共同受益者。

1.2 城市更新动态变化

(1)发展重点的变化。

最初城市更新以大拆大建为主,体现更多的是大规模的旧城改造;进入城镇化快速发展时期,重点转向旧区更新、旧工业区的文化创意开发、历史地区的保护性更新;后来又提出“城市双修”政策,强调城市修补、生态修复;到如今强调在保护旧城肌理的基础上,进行老旧小区综合改造、推动城市文化复兴、焕发存量资源新生。

(2)推进方式的变化。

按照驱动力量及参与主体,可将城市更新推进方式简单地划分为三种:政府主导型、政府与市场合作型和多元主体协同合作型。城市更新初期阶段,主要采取政府主导方式推进;后续不断探索引入市场力量,逐渐形成“政府引导、市场运作”的方式,减轻了政府支出压力;随着权利主体拥有更多的话语权,公众参与影响力的变大,城市更新呈现出政府、市场主体、权利主体、公众等多元主体协调合作。

2 社会资本参与城市更新现状

2.1 行业集中度高

全国百强房企中已有五成以上涉足城市更新领域,其中排名前50的房企参与程度更高。但不同房企进入时间、自身规模、行业经验等方面的差异导致参与规模不一,行业集中度较高趋势明显,部分实力雄厚的企业已在全国各地布局100多个项目,总建筑面积超过7000万㎡。

2.2 更新项目碎片化

社会资本在参与过程中受项目规划、土地形态、产权人意愿、政策支持力度及自身开发项目成本、利润及周期等因素的综合影响,目前所开展的更新项目普遍呈现出“碎片化”形态,难以形成成片、连片开发。

2.3 更新项目类型集中

从市场反映情况看,“拆除重建”类项目由于新增开发工程量大、利润空间较高、投资收益相对较好而成为最有吸引力、社会资本最热衷的投资项目,而“综合整治”类项目,大部分是民生工程,盘活闲置资产的运营收入相对较低,产出远远不足以弥补改造投入,吸引社会资本深度参与难度较大。

3 社会资本参与城市更新的困境

3.1 城市更新顺利开展的政策支撑不足

一是城市更新涉及内容较多,但目前各地出台的支持政策比较集中,以棚户区改造、城中村改造、老旧小区改造项目为主,对于旧厂房改造、城市修补及生态修复等有机更新方面的政策文件偏少;二是政策缺乏连续性,普遍存在基于单一更新行为出台政策,“临时性”特征比较明显,伴随着某项更新工作的结束而失去效力,导致政策连续性不强;三是各政策间融合度不高,配套政策的广度不够,有些地区虽出台城市更新办法,但相应地技术规范、实施细则、流程指导等方面不尽完善;四是城市更新政策突破较困难,包括现行政策与老旧遗留的矛盾、规划指标和现状改造的矛盾、权属及利益的矛盾。

3.2 城市更新开展过程中统筹协调难度比较大

纵观主要城市开展情况,统筹主体的缺失比较常见,长期以部门分类治理为主,相关职能部门按照各自的思路分头推进,缺乏通盘谋划,同时也缺少特定的配合协同部门保障更新工作各方面的有序推进,导致整体性差、实施零散化。另外,城市更新是一项多主体共同参与的行动,涉及多方利益主体的博弈,沟通、协调难度大。以存量城市更新项目为例,政府希望通过存量优化获得土地二次开发收益并改善城市环境、促进城市发展;开发商则旨在通过开发项目获取更高的开发利润;原住户则希望获得高额的拆迁补偿。在与原住户达成拆迁补偿协议过程中,往往出现比例达不到政府规定,即使达到要求,还存在少数“钉子户”寻求高价,阻碍项目顺利推进。

3.3 项目运营难度大

一是城市更新要求的不仅是“拆除重建”,还需要考虑城市发展需求,修复并完善城市功能,推动产业迭代升级,打造、培育和焕发城市发展新动能,如广州市就针对不同圈层的区域属性、特点,对合作企业引入产业类型、数量、产业建设比例提出了不同的需求。二是社会资本组织运营尚存在政策障碍。如老旧厂区改造项目因补缴土地出让金金额问题而搁浅停滞,城中村改造中农村集体经营性建设用地、集体公益性建设用地、宅基地的性质及用途转换仍不顺畅。三是更新后后续运营的顺利开展还存在一定难度。特别是城镇老旧小区建成时间较久,公共维修基金存在用完或者受政策执行不到位没有收取,且老旧小区居民没有付费购买服务的习惯,改造后收取物业管理费实际操作起来并不那么容易。

3.4 更新项目之间、区域之间缺乏平衡

目前,城市更新项目大都采用同类项目分阶段推进的方式,不同实施内容项目彼此之间是单独的。由于项目资金需求大,且自身造血能力有限,甚至是纯投入类项目,如老旧小区微改造、历史文化保护等,这些项目往往投入产出难以匹配,单个项目自身资金难平衡,难以计算投资收益。加之,不同区域项目类型、数量不同,有的以城中村改造为主,自身资金平衡较容易,有的则是以工业厂房改造为主,自身资金平衡相对较难,但各个区域之间都是割裂开的实施单元,这就造成更新项目区域之间的不平衡。因此,更新任务项目之间、区域之间不平衡影响单个项目、区域内城市更新的进度和质量,从而影响整个城市更新的品质提升。

3.5 获取外部融资支持比较困难

金融机构在提供融资支持时,需重点考量项目的经营性收益以及实施主体的偿债能力、偿债资金来源及偿债备付率等情况,只有满足上述条件要求,项目才能得到资金支持。但由于绝大部分有机更新城市更新项目不拆除原有建筑物及设施,不涉及土地一级开发和二级开发,不改变建筑物使用功能和土地权属,因而腾挪不出新的可开发地块,很难获得充足的经营性收益。即使是城中村改造项目,由于存在一定的政策障碍,土地一二级联动也很难实现。并且项目还款资金来源单一,主要还是以政府财政支出作为还款来源申请应收账款质押贷款,按照现行政策,这种贷款因涉及政府债务已普遍不能获得金融机构支持。基于此,实施主体以向金融机构申请项目融资比较困难,造成实际获得的资金支持十分有限。

4 社会资本参与城市更新的对策建议

4.1 强化政府引导,完善支撑政策

各地政府应在主体确认、用地、规划、财政、实施流程等方面不断出台相关政策,并注重政策的连续性、衔接性与融合性。借鉴先进地区“1+N”的政策体系开展经验,扩大政策覆盖面、增强政策匹配度,逐步建立“核心政策+多类配套政策+瓶颈突破政策”整体体系,并完善细化操作指引与技术标准方面的配套政策,形成“法规+管理+操作指引+技术标准”的指导性政策体系,更好发挥政府在城市更新各环节的引导作用。

4.2 探索建立统筹领导、多元参与运行机制

各地要强化统筹领导,明确更高层次的主责部门或市政府主要领导牵头的城市更新工作领导小组,建立强有力的领导机构,统筹城市更新总体工作;并明确城市更新工作的主责部门与配合协同部门,共同制定城市更新相关总体与配套政策,统筹规划编制。另外要强化协作参与,积极引导多元参与主体,特别提高社会公众的参与度,在保障公共利益的前提下,平衡各利益主体,引入多元主体协商讨论机制,搭建多元利益主体的协商平台。

4.3 破解政策障碍,提升运营能力

参与城市更新的社会资本应积极转变认识与思路,培育运营能力,更加强化向“城市运营商”“美好生活服务商”方向发展。结合城市更新不同项目的特点,积极探索长期租赁型、基金持有型、合作开发型、专业能力输出型等不同的运营模式。同时,政府部门制定出台有针对性解决措施,如健全土地利用方式,探索建立城中村土地性质及用途转换机制;探索设立新的社区综合运营服务规则和机制,引导居民按时付费,鼓励将老旧小区存量资产依法授权给项目实施主体开展经营性活动。

4.4 探索项目之间、区域之间统筹协调平衡机制

一是强化片区更新统筹协调。项目前期阶段,可通过连片策划、成片规划,合理确定城市更新单元,灵活采取有机更新、全面改造、混合改造和微改造等多种组合方式;未来政府可以统筹旧城改造和旧村全面改造,将历史街区改造与城中村全面改造项目“打包”,以此来把旧村改造资金引入旧城改造,实现资金平衡。二是积极探索异地平衡。城市更新项目原则上区域内统筹平衡,但可探索由上一级组织对改造方案涉及的跨区平衡等事项进行研究,通过全域统筹、联动改造实现异地平衡。三是探索在存量空间提质增效上采用有机更新、土地整备等多种“组合拳”举措。

4.5 多主体共同参与解决融资难题

一是引导开发性政策性和商业性金融机构加大中长期信贷支持力度,针对城市更新不同项目类型、更新不同环节的资金需求进行适度创新,丰富金融资本参与渠道,形成适应城市更新业务的金融运作模式。二是各地政府加强财政支持力度,完善城市更新不同项目类型的财政资金保障机制,建立有机更新类项目合理回报机制,同时积极协调配套资源,通过“组合地块”、国有资产统筹等方式定向配置项目还款来源,做实信用结构。三是加强对地方国有企业的支持力度。选择一些实力强、经验丰富的地方国有企业,通过注资、注入优质资源资产及经营性业务,支持做优做强,保本微利统筹实施城市更新重大民生项目。

参考文献

[1] 陈方勇.城市更新的重点转向有机更新[J].中国房地产,2020,(35):70-71.

[2] 方瑛,孙艺.城市更新进程中若干问题及其解决路径[J].城市,2020,(7):75-79.

上一篇:“云技术”下茶饮市场的营销新手段研究     下一篇:东营市产业结构高度化测度研究
 
论文客服 542793091
论文热线18796337551
本站网址 www.txlunwenw.com
郑重承诺 原创,包修改,包通过!
童鞋论文网真诚欢迎新老客户的光临与惠顾!
 
 热门文章
· 住宅建设用地使用权续期研究
· 用户锁定效应视角下的网易云音
· 众筹产品创新性对融资绩效的影
· 南京市城镇居民冷鲜肉认知度问
· 摩拜共享单车可持续盈利研究
· 催生地方政府隐性债务风险的原
· 基于网络平台的SPA模式研究——
· 社交媒体中不实信息转发主体心
· 基于游客感知的云台山景区微信
· 新媒体时代背景下乡村旅游企业
 
 推荐文章
· 广播体操与戏曲的共生之路研究
· 国产荒诞喜剧《我是余欢水》和
· 小微项目学习研学旅行课程的实
· 夜间文化旅游消费的影响因素探
· 高职院校图书馆信息资源生态系
· 网络众筹下剩余善款处置问题研
· 春兰矩阵改革过程及失败原因研
· 基于AISAS模型的拈花湾网络直播
· 精准扶贫的改善对策探讨
· 格力电器发展驱动因素解构探讨
 
 相关文章
· 论社会资本助力苏州乡村振兴的
· 社会资本视角下社区治理前景研
· 论深圳城市更新进程中土地政策
· 中小民营企业业务转型和社会资
· 企业社会资本对技术创新绩效的
· 社会历史之谜的解答——《<政治
· 近代西方哲学中的自我观念及其
· 文化产权交易市场研究综述
· 基于品牌社群社会资本与消费体
· 汉代“街弹”问题研究

论文原创,准时交稿,包修改,包通过,十年信誉,品质保证
童鞋论文网提供本科论文、专科论文、毕业论文、职称论文、硕士论文写作指导以及论文发表、论文查重服务
备案号:苏ICP备11011187号-1 苏公网安备32030502000117号
版权归童鞋论文网所有 禁止一切商用盗用