摘要:以157份裁判文书为样本，分析借名买房案件的审判现状及主要争议焦点。当前，司法实践中对借名买房合同效力的认定和房屋物权归属的处理存在较大分歧：关于合同效力的认定分歧主要集中在借名买房是否违反公序良俗、法律强制性规定等方面；关于物权归属的分歧主要集中在出名人是否有权处分该房产。应根据借名买房的具体目的和行为特征认定合同效力，同时在物权归属问题上结合是否涉及第三方交易进行综合判断，平衡借名人、出名人及第三方的利益。

关键词:借名买房合同效力物权归属

借名买房是指借名人因不符合购房资格，借用他人名义购房，但保留相关权利的行为。随着中国房地产市场的快速发展，借名买房引发的纠纷将持续存在。

一、借名买房裁判现状

(一)样本案件选取

以“借名买房”“民事案由”为关键词，在中国裁判文书网上进行搜索，检索日期为2009年1月至2024年9月，共检索到14 762个相关案例，从裁判结果中按照年份比例随机选取204个案例，剔除无关案例，最终得到157份裁判文书，作为研究对象。

(二)样本审级情况与纠纷类型

按审理程序将筛选后的157件案件分类得出结果。其中，一审程序共53件，占比33.8%;适用二审程序共90件，占比57.3%;适用再审程序共14件，占比8.9%。由此可见，在司法实务中，借名买房案件进入二审程序、再审程序数量较多，具有可研究性。

将筛选后的157案件，以案由进行分类得出以下结果。合同、准合同纠纷案件达82件，占比52.2%;物权纠纷案件达74件，占比47.1%;特殊诉讼程序案件达1件占比0.63%。

(三)借名买房司法裁判的争议焦点

根据对样本数据的分析，可以归纳出各级法院处理借名买房案件的主要争议焦点是合同效力和物产归属问题。

第一，借名买房合同效力的问题。

在157个案例中，法院认定借名买房合同有效的占71%,无效的占9%,证据不足的占20%。法院倾向于认定合同有效，但同案不同判现象明显，需统一裁判规则。

第二，借名买房中不动产的物权归属问题。

在122个涉及房屋所有权的案件中，法院认定房屋归借名人的占34%,归出名人的占54%,未确定归属的占5%,归第三人的占7%。这表明法院在物权归属问题上存在较大争议，同案不同判现象突出。

二、借名买房合同效力

在借名买房的情况下，实际存在两个合同关系，借名人与出名人之间签订的借名合同，以及出名人购买房屋所签订的不动产买卖合同。出名人以自己名义购买不动产，在该买卖法律关系中并不涉及合同无效的事由，该合同是有效的[1],更值得关注的是借名合同的法律效力。

(一)借名买房合同效力认定的学术界观点

当前学术界普遍认为关于借名买房合同是否存在无效情形的主要争议点集中在借名购买经济适用房以及规避限购政策的行为是否违背公序良俗这一问题上[2]。

对于规避限购政策的借名买房行为，杨代雄认为规避限购政策的行为违反了公序良俗，损害了社会公共利益[3]。而马一德认为以个人居住为目的的借名合同不宜被认定无效，而以囤房、炒房为目的的借名合同应当认定为侵害社会公共利益而无效[4]。

对于借名购买经济适用房，多数学者认为此类行为涉及国家为保障低收入群体基本住房需求而设立的政策，具有明显的社会公益性质，应被认定为无效。

(二)借名买房合同效力认定中司法裁判的争议焦点

通过对样本裁判文书整理发现，借名买房合同是否违背公序良俗的认定不统一，如以下几起典型案例。(1)张某与刘某合同纠纷一案北京二中院认为，张某借刘某之名购买限购商品房，与刘某签订房屋买卖合同，规避北京市限购政策，损害了公共管理秩序和社会公共利益，故认定借名买房协议无效(1)。(2)在姚某某等房屋买卖合同纠纷一案中，北京一中院认为，在限制上市交易期限内交易已购经济适用住房，不论本案系买卖关系还是借名买房关系，案涉合同均应属无效(2)。

但丘某某、龙某某等合同纠纷一案，广州法院认为《借名购房协议书》虽然有违广州市政府的限购政策，但未违反法律、行政法规的强制性规定，故并不必然导致合同无效(3)。

(三)借名买房合同效力认定的本文观点

1.是否构成虚假表示

在借名合同中，借名人与出名人就对房屋的购买、登记、占有、使用等内容进行了明确的约定，双方都想要产生“以出名人的名义购买但由借名人占有使用，条件成熟后再进行过户登记”的法律效果，双方的意思表示是真实的，对此事项达成了双方的合意。所以，不存在因通谋虚伪表示造成房屋买卖合同无效的问题。

2.是否构成恶意串通损害他人合法权益

恶意串通损害他人合法权益包括恶意串通损害他人合法权益的主观故意和恶意串通损害他人合法权益的客观行为[5]。一般情况下，在借名买房中，借名人实施借名买房是为规避限购政策、贪图便宜，享受优惠，其不具有损害他人合法权益的主观心理。

3.是否构成违反法律、行政法规的强制性规定

人民法院认定合同无效只能依据法律、行政法规的效力性强制性规定。然而，《经济适用住房管理办法》和相关通知、意见等均为部门或地方政府的规范性文件，不属于法律或行政法规。显然以违反政策为由认定合同无效不当，因为政策具有短期性和时代性，而法律和行政法规则更为稳定，将政策等同于法律或行政法规缺乏正当性。

4.是否构成违背公序良俗

关于是否构成违背公序良俗，应具体问题具体分析。规避限购政策以居住为需求的借名买房，虽然其规避行为在客观上违反了限购政策，但从最终结果来看没有违反公序良俗。规避限购政策出于投资为目的借名买房行为，破坏了社会公共利益，该借名合同应当被认定为无效。

一般经济适用房等保障性住房是旨在满足低收入家庭的住房需求，具有显著的社会公益性质。因此，多数法院对借名购买经济适用房等政策性住房的行为不予认可。

5.借名买房合同效力的认定标准

借名买房合同效力的认定标准应区分不同情况加以明确。

其一，对借名买房合同的效力进行确定时，对此类合同的效力认定应当按照《民法典》合同生效、无效的要件加以判定。若存在恶意串通损害他人权益的合同无效情形，应当认定无效。若内容违反法律、行政法规规定则应当认定无效，但是仅为规避限购政策不能作为认定合同违反法律、行政法规的情形。

其二，司法裁判中法官若以损害公序良俗这项兜底性原则作为借名买房合同的效力评价依据，在依据公序良俗进行判断时，就需要紧密结合限购政策的目的、当事人之间借名买房合同的目的等内容进行综合利益衡量判断。

三、借名买房中房屋的物权归属

所有权归属问题是借名买房案件的争议焦点之一，并且在理论上也存在着很大的争议。下文将区分不涉及交易第三人、涉及交易第三人两种情形分别论述。

(一)不涉及交易第三人的房屋物权归属

1.房屋物权归属学术观点

学术界在不涉及交易第三人的房屋所有权上总体可分为“物权说”和“债权说”两种。“物权说”认为在不涉及交易第三人时，出资人即借名人的权益更应保护。在物权归属确认方面，如果纠纷为不涉及善意第三人的情形，实际出资并占有使用房屋的事实物权人比仅具有登记名义的法律物权人更有保护的价值，应当优先保护[6]。“债权说”认为针对借名买房关系中物权归属问题指出借名买房关系中真实权利状态与登记簿不符的问题，借名人对标的房屋仅享有债权，不承认其享有事实物权，只能要求出名人根据借名买房协议履行合同义务[7]。

2.房屋物权归属裁判观点

通过本文对样本案件的裁判文书的整理分析，得出了持“物权说”观点的裁判文书一般说理，如孙某与北京银路达投资管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，吉林高院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持(4)。

支持“债权说”观点的裁判文书有以下说理。桑某与李某房屋买卖合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院认为：借名买房约定不能引起不动产物权变动，仅产生债权效力(5)。宋某某等房屋买卖合同纠纷，江苏法院认为：根据物权法定原则，涉案房产的所有权仍为出名人所有(6)。

3.房屋物权归属的本文观点

笔者不认同“物权说”这一观点。“物权说”认为：实际出资并占有使用房屋的事实物权人比仅具有登记名义的法律物权人更有保护的价值，应当优先保护。“物权说”所提出的事实物权仅仅是学术上的概念，并没有得到现有法律的认可。事实物权理论与现行物权法律制度之间并非完全一致，二者之间存在明显的冲突。《民法典》第一百一十六条中明确规定物权的种类和内容只能由法律来规定，排除其他方式设立新的物权种类和变更物权内容的可能。所以将事实物权理论直接适用于司法实践，违反了物权法定原则。

笔者支持“债权说”的观点。首先，法律明确规定，不动产物权的变动原则上应通过法定登记机关的登记方能产生物权变动的效力。在借名买房的情形下，虽然借名人是实际出资人，并且双方在内部协议中对房屋的权利达成了合意，但借名人并未将房屋过户登记至自己名下，这不符合法定的不动产物权变动条件。其次，出名人作为房屋的所有权人，而借名人依据借名买房协议享有债权，是双方当事人协商一致的结果，也是双方希望实现的法律效果。综上所述，房屋所有权应归属出名人，而借名人只能依据借名买房协议享有债权，这不仅符合物权制度的规定，也是借名人和出名人的真实意愿。因此，认定房屋所有权归属出名人更为妥当。

(二)涉及交易第三人的房屋物权归属

1.房屋物权归属学术观点

学术界关于涉及第三人的物权归属问题，大致可分为“有权处分说”和“无权处分说”两种。在“有权处分说”中，林诚二认为：无论在处分之前，该财产于法律上是认定为借名人所有还是认定为出名人所有；凡出名人处分后，该物权便不再归属于借、出名人任一方，借名人不能以自己名义或代位出名人对于第三人主张物上请求权[8]。

“无权处分说”中杨代雄认为：与第三方有涉时，出名人擅自处分其名下但本属借名人的不动产物权，为无权处分，因此适用善意取得制度，保护善意第三人[3]。张烜东认为：对于出名人而言，虽然其名义上是登记权利人，但由于登记与实际行为之间的差异，并且受到借名合同的约束，因此实际上并不具备处分权[9]。

2.房屋物权归属裁判观点

通过本文对样本案件的裁判文书的整理分析，在“有权处分说”下，在谢某某、李某某民事二审案中，佛山中院认为：借名买房人仅仅能够依据其与登记出名人之间的合同对登记出名人主张违约，而不能排除第三人对登记出名人的权利主张(7)。

在“无权处分说”下，任某某、郝某某物权确认纠纷案中河南中院认为：借名人为涉案房屋的实际出资人，涉案房屋归借名人所有并无不当，出名人无权处分该房屋(8)。

3.房屋物权归属的本文观点

对于房屋涉及交易第三人的情况，在借名买房合同有效下应当具体情况具体分析。(1)若认定房屋所有权归属出名人，那么出名人将房屋交易给第三人则属于有权处分，房屋所有权归第三人所有。借名人只能依据合同要求出名人承担违约责任。第三人可以直接根据不动产登记的权属情况，取得所有权，其利益可以得到充分的保护，同时也极大地提高了交易的效率和维护了不动产登记制度的公信力。(2)若认为房屋所有权归属借名人，由于没有进行不动产登记手续，房屋的法定所有权归属出名人，借名人只是享有事实物权。若认为出名人为无权处分，需要认定第三人是否善意。若第三人为善意则可基于对登记权利的信任依据善意取得制度取得房屋所有权；若为恶意则不能取得所有权，房屋所有权依旧归属于借名人。在借名买房的法律情境中，涉及交易第三人是否善意直接影响到各方的权益保护和交易的法律效力。

四、结束语

对于借名买房纠纷中合同效力，司法机关应当在尊重当事人意思自治的前提下，按照合同效力认定标准判断借名买房行为的效力。处理房屋物权归属时应具体问题具体分析，平衡借名人、出名人、第三人的综合利益。

参考文献

[1]蔡睿.民法典施行背景下借名买房的合同效力与权利归属[J].河北法学，2022(11):139-164.

[2]王雨琪.借名买房法律问题研究[D].重庆：西南政法大学，2021.

[3]杨代雄.借名购房及借名登记中的物权变动[J].法学，2016(8):26-37.

[4]马一德.借名买房之法律适用[J].法学家，2014(6):133-146,179-180.

[5]韩世远.虚假表示与恶意串通问题研究[J].法律适用，2017(17):41-46.

[6]孙宪忠，常鹏翱.论法律物权和事实物权的区分[J].法学研究，2001(5):81-94.

[7]司伟.论不动产登记与权属确认：兼论对《物权法司法解释一》第2条的理解[J].法律适用，2016(5):16-22.

[8]张力毅.承租人先买权物权效力之辩：台湾地区经验及大陆借鉴[J].海峡法学，2013(4):18-25.

[9]张烜东.不动产善意取得之争议问题研究：以借名买房为视角[J].法大研究生，2021(1):423-439.

注释

(1)参见北京市第二中级人民法院(2022)京02民终13974号民事判决书。

(2)参见北京市第一中级人民法院(2022)京01民终5715号民事判决书。

(3)参见广东省广州市中级人民法院(2022)粤01民终13013号民事判决书。

(4)参见吉林省高级人民法院(2020)吉民终373号民事判决书。

(5)参见北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初66171号民事判决书。

(6)参见江苏省沛县人民法院(2022)苏0322民初2255号。

(7)参见广东省佛山市中级人民法院(2022)粤06民终7654号民事判决书。

(8)参见河南省焦作市中级人民法院(2020)豫08民申500号民事裁定书。