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我国房地产行业财务风险防范研究
论文作者:童鞋论文网  论文来源:www.txlunwenw.com  发布时间:2018/9/14 8:51:52  

摘要:我国房地产行业商品化历程在我国已有近30年,这期间,房地产对于我国经济发展起到了重要作用,极大地增加了我国的国民经济总值。但在它为中国经济带来高收益的同时,也对中国经济市场存在着巨大的威胁,它在各项经济中都有着很多的无法确定的因素,一旦房地产行业出现问题,其对中国经济造成的损失是无法预估的,所以加强我国房地产企业的财务风险的分析与防范就显得十分重要。

关键词:房地产企业;风险分析;防范措施;财务风险;

随着社会经济的飞速发展,人们对住房的需求越来越大,作为第三产业的房地产行业得到了飞速发展。由于房地产行业的特征之一就是变幻莫测且极其不稳定,它的高利润虽吸引了很多人,但其背后巨大的潜在威胁也是让人不可忽视的。尤其是财务方面的风险,一旦出现问题,就可能会给整个行业乃是整个国民经济带来不可预估的危害,本文着重从房地产行业的概况、房地产行业财务风险分析以及预防措施三个方面进行分析与探讨。

一、中国房地产的现状

(一)房地产行业发展迅速且持续上升

房地产行业利润大,且住房又是人们所必须的条件,所以这几年房地产行业的增长势头只增不减。尤其是自1992年以后的5年,发展迅速,企业数量剧增,直到1997金融危机的发生导致大量企业破产。自1998年到现在,房地产行业虽然时有波动,但一直比较稳定,发展势头良好。

(二)房价过高,泡沫现象严重

中国人口较多,人人都要住房,但是房屋有时过于紧张,供不应求,就会导致房价上涨,尤其是一二线城市房价上涨过快,导致房地产市场价格呈现畸形增长态势,严重偏离居民的消费能力和支付水平,对整个房地产行业的可持续性发展带来巨大隐患。近几年,在国家的宏观调控下房地产价格增长势头虽然得到了适度遏制,逐步回归正常,但是潜在风险尚存。

二、房地产行业财务风险分析

(一)我国房地产行业存在的风险

1.资金再利用带来的风险

企业前期获取利润后,利润就又转化成再生产的资金。这时,如何对资金也就是收益进行再分配成为企业生存和发展的关键。如果对收益不能进行合理的分配,做出科学正确的决策,那么就都会对企业财务产生巨大的负面影响,从而增加房地产企业财务风险。

2.通货膨胀带来的风险

通货膨胀是指在信用货币制度下,流通中的货币数量超过经济实际需要而引起的货币贬值和物价水平全面而持续的上涨,用更通俗的语言来说就是:在一段给定的时间内,给定经济体中的物价水平普遍持续增长,从而造成货币购买力的持续下降。如果恰逢公司在负债经营公司,这时发生通货膨胀,房地产企业的成本就会随之升高,达不到原来期望的效益利润,从而造成公司的财务负担加重。

3.连坐效应带来的风险

一方面房地产行业具有交联度广的特点,涉及上下游多类企业,一旦发生风险就会波及到其他产业。另一方面许多房地产行业的经营者都不单单只经营房地产,而是多元化发展,比如阿里巴巴集团,万达集团等公司,这时若公司内部的抗风险能力较弱或者管理水平不够完善,一旦涉足的某一个行业出现问题,导致集团公司资金链断开或应生其他问题,就会使公司经营陷入窘境。

4.重新筹集资金带来的风险

企业筹资风险又称财务风险,它是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润(股东收益)的可变性。一个企业或者集团公司往往因为筹集资金的结构不合理或者是筹集资金的时机安排的不恰当,而导致企业无法获得应有的利润,从而无法偿还负债资金。所以说,企业在筹资、投资和生产经营活动各环节中无不承担一定程度的风险。筹资活动是一个企业生产经营活动的起点。目前,企业获得资金的方式多种多样,但是企业最终的目的还是想以最低成本来博得最大化的利润以供公司的正常运行和资金链的良好运转。

(二)我国房地产行业出现财务风险的主要原因

1.资本结构不合理

资本结构是指企业各种资金的价值构成及其比例关系。如果企业的资本构成不合理的话,就会导致企业严重负债,但却没有相应的偿还债务的能力,从而出现财务风险。企业都追求低的成本以获取高额利润,一旦企业开始负债,并且负债周期长的话,其利息也就越多,出现利滚利局面,最后所要偿还的债务也就越多。另一方面,有的企业为了扩大公司规模,随意向银行或者高利贷借取了大量资金,最后却无法偿还,失去银行信任,还会因为逾期不还而使自己的融资成本变高,更加无力偿还债务,导致发生财务风险。

2.企业内部财务监管制度不完善

企业要想长久的发展下去,必须对财务监管提起重视,使相应的监管部门发挥职能,建立起一套完整合理的内部财务监管系统。但是中国的房地产企业往往对此部门没能提起重视,也没有强有力的监管系统,即使有监管系统,大多数也都形同虚设,没有责任追究制度,一旦发生财务事故都无从查起。

3.在财务管理方面缺乏相应的人员

我国房地产行业较其他国家还处在刚起步的阶段,发展很迅速但根基并不稳健,主要是由于缺乏这方面的管理人才,从而导致出现财务管理预算制度和内部审计机制不健全等问题。一方面公司要提起重视,另一方面还要大量引进或培养相关方面的人才,才能弥补这一缺失。

4.外界环境的影响

房地产行业和整个国民经济息息相关,并且受两只“手”的调控:国家宏观调控即看得见的“手”和市场的微观调控即看不见的“手”。房地产的行业财务活动不是内部进行的而是处在上述所说的环境中,所以一旦外部环境发生变化,例如国家的信贷或者外汇等政策的调整,都会对房地产企业的财务产生影响,并且产生的影响是不可预估的也是无法改变的。

三、房地产企业财务风险的预防机制与措施

(一)对财务监管和风险建立规范的预警体系

各种各样内部或者外部因素都会对房地产企业收益或者资金链产生影响,如价格波动,政府的宏观调控,购买人员的喜好等都会导致房地产企业面临各种不可预估的风险。所以做好风险预警体系,完善和建立财务报警系统就显得尤为重要。常用来建立风险预警体系有“阿尔曼”又叫z-score模型,它是多元线性函数回归模型,是理论界和学术界预测企业财务危机的一个重要的函数模型。

(二)对于需要进行投资的项目提前做好利弊分析及效益分析

任何投资都会面临风险,但房地产行业的投资风险较其他行业的风险更为突出。所以当要对一个项目进行投资时,就必须要对其投资可行性进行分析,主要包括对收益、成本、投入的时间和精力成本、资金的周转灵活性、资金的配置、所有者权益的预测与投资前景等方方面面进行分析,计算出相关指标,来确定这个项目是否有投资的必要以及投入资金的多少等等。

(三)对于负债资金筹集方式进行合理规划,避免出现无力偿还的情况

企业所承担的风险与其借入资金的长短有较大的关系:借入资金周期短的话,承担的还债风险就较大,很可能出现无力偿还的情况;如果借入的资金周期较长,那么企业可以通过以后的运营获利,提高其偿还能力,但是相应的资本成本也就较高。所以合理安排负债资金筹集方式,就可以有效的减少财务风险,降低财务负担。

此外,随时关注对欠债客户并进行催债,可以通过记账单、上诉、委托收款公司等进行回收等合法方式解决。同时,要认真了解本企业的财务状况,并对财务状况进行定期分析。

综上所述,目前我国的房产行业虽然发展迅猛,但其中还存在很多问题,尤其是在财务方面,如不及时采取预防措施,就会造成严重后果。同时,要想实现房地产产业的持久性发展,获得较强的核心竞争力,就必须对各种可能出现的风险严加预防并且建立风险预防机制,在出现风险后也要有相应的对策,才能有效的规避经营风险,确保资金链畅通,让房地产行业在未来一段时间里平稳发展,从而促进整体国民经济的发展。

参考文献

[1]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友,2013(10):44-47.

[2]吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].市场周刊(理论研究),2010(3):49-50.

[3]马凌云.关于国有房地产企业财务风险分析及防范措施探讨[J].消费导刊,2017(3).

[4]高琪.房地产开发项目的动态财务管理方法探究[J].财经界(学术版),2011(9):117-117.

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