一、引言

随着我国社会经济的快速发展， 社会保障性住房事业也进入到了一个新的时期。目前，河南省政府专门出台了《关于加快发展公共租赁住房的意见》，重点发展公共租赁住房。在河南省社会保障性住房领域，廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房已经开展并轨工作，即“三房合一”。今后，在住房保障体系中，将不再有经济适用住房这一品种； 但对已取得经济适用住房购房资格证的市民，还会做到“应保尽保”。在“三房合一”以后，社会保障性住房只租不售，申请人不用再针对某一类房屋提出申请， 而是由政府根据申请人家庭情况审核其是否具备保障性住房入住条件， 并根据申请人收入情况，分别给予不同租房补贴。显然，今后社会保障性住房的发展方向可以笼统归纳为公共租赁住房（即公租房）。公租房一般是指面向中低收入家庭廉租房之外的保障性租赁住房， 以低于市场价或承租者能够承受的价格向新就业职工出租。河南省住房和城乡建设厅统计数据显示，截止到2012 年8 月底，全省各地实际落实公租房项目17 万套。加强对河南省公租房定价问题的研究， 可以为河南省公租房价格决策提供有益的参考。

二、公租房租金定价问题的理论研究与实践探索

目前， 国内外公租房租金定价理论研究和实践探索模式主要可以归纳为以下三种：

第一，“保本微利”模式。[1]该观点认为，公租房租金定价标准不仅要确保公租房建设成本收回， 还应确保一定的盈利从而支持公租房后续建设，如北京、上海、厦门、广州等城市就实行了这一模式。以北京市为例，其公租房租金为市场租金价格的80%，收取租金以“保本微利”为原则，主要用于补偿建设和运营成本。但以2012 年7 月北京市朝阳区首个公租房项目为例，其公租房租金达到了市场价格的85%，[2]高于北京市建委制定的标准，并且公租房地理位置较为偏远。

第二，“保本无利”模式。[3]该观点认为，公租房租金定价标准必须注重社会公平原则， 收取的租金并不考虑利润， 仅用于偿还贷款利息和支付维护成本， 如重庆、常州等城市就实行了这一模式。以重庆市为例，重庆市公租房租金原则上不得超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%，且租金实行动态调整。但是，有文献指出，重庆市公租房租金并不便宜，与租房者的心理期望值还有一定差距。[4]

第三，“政府补贴（亏本无利）”模式。[5-6]该观点认为，公租房以改善民生作为根本目的，政府应当通过无偿提供土地、减免税收、提供补贴等多种方式予以政策支持，降低公租房的建设成本以及租金定价水平。这种观点的经济学理论基础是公租房承租人愿意支付的平均价格接近公租房建设成本。[7]实践中，大陆地区还没有与该模式相适应的实践活动。但是，中国香港地区政府无偿提供土地，主持拿地、平整土地、拆迁补偿等工作，同时相关各项成本均不计入公租房建设成本。目前，香港地区有30%的房屋为公租房，约72 万套，大多以40平方米为主，居住了香港一半的人口，其公租房租金价格不与市场租金价格挂钩，为市场价格的30%。[8]

通过对以上三种截然不同理论观点及其相应实践的比较，从保障民生、帮助居民实现安居乐业、促进社会和谐、实现社会公平正义等角度出发，笔者认为，由于第三种模式租金定价水平最低， 相关理论和实践经验应值得政策制定者借鉴。这是因为，2009 年两会期间， 温家宝同志已经提出“积极发展公共租赁住房”、“帮助进城农民工解决住房困难问题”。由于农民工处于中国社会底层，收入水平普遍较低，既然要为农民工解决住房难问题，就必须考虑他们的实际支付能力。此外， 鉴于公租房一般是用低于市场价或承租者能够承受的价格向新就业职工出租， 因此公租房价格低于市场价格的程度就应视承租者的承受能力而定。当然，这可能并不是我国公租房租金定价应采用的标准， 但这种公租房租金定价模式无疑是值得借鉴和学习的。

三、河南省公租房租金定价的现状与困境

目前，在公租房租金定价领域，河南省还没有出台全省统一规定的标准和规范， 也没有建立全省统一的管理机构， 各地市大都在住建部政策的范围各自制定或拟定相应规章制度， 各地的公租房配租活动大都是2012 年下半年才起步。因此，河南省公租房租金定价的实践经验还很少。仅就政策制定方面而言，河南省各地市公租房租金定价政策具有很大的相似性。以郑州市为例， 公租房租金定价水平原则上控制在市场公租房租金价格的70%以内， 这与河南省其它地市制定的公租房租金定价政策基本一致。该定价水平较接近于“保本无利”模式，与重庆等地的实践较为接近。但新制定的《郑州市保障性住房管理办法》（草案）规定，申请公租房应当同时符合以下条件： 本地无住房或者住房面积低于规定标准；收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员， 在本地稳定就业达到规定年限。其中，收入相关标准为月收入在2000 元以下。对于此类低收入群体而言，以郑州市郑东新区“尚书苑”公租房为例， 按照市场公租房租金价格的70%确定的租金为700 左右，这个价格水平对月收入2000 元以下的群体而言依然偏高。2012 年初，由于申请公租房的人数太少， 郑州市原计划进行的公租房配租活动根本无法执行。这种现象不仅和河南省其它地市的情况相吻合，也和全国其它地区的情况基本一致。

就郑州市的情况分析，国内有学者指出，郑州市公租房保障范围明显偏窄， 其保障范围限制在廉租住房和经济适用住房之间的“夹心层”群体。[9]一方面，不管是否能够将郑州市公租房配租活动受到遇冷的客观情况归咎于其保障范围偏窄， 郑州市配租政策所要保障的对象属于公租房所应覆盖的群体且这一群体数量众多是毋庸置疑的。新制定的《郑州市保障性住房管理办法》（草案）中已经明确提出，公租房租金要与承租者支付能力相符，让符合条件的承租者真正享受到公租房。因此， 对现行政策所要保障的对象收取与其支付能力相符的租金这一原则是不会改变的。另一方面，该观点折射出了加强公租房分类管理的紧迫性和重要性。由于河南省已经开展廉租房、经适房、公租房并轨工作，将“三房合一”为公租房，那么针对不同收入层次、不同类型居民如何制定公租房租金定价水平就是一项亟待完成的任务。河南省的规划目标是让公租房覆盖范围达到城市人口的20%。这20%城市人口的各项情况并不完全统一， 该问题迫切需要开展公租房分类管理研究来予以解决。